Comprar para alquilar: Créditos hipotecarios disponibles si no tenés toda la plata
Son muchos los que se preguntan si es posible poner en alquiler una propiedad que se compró con préstamo bancario en Argentina, y que de esta forma los ingresos del inquilino cubran las cuotas del crédito.
Desde que se reactivó el crédito hipotecario en abril del año pasado, la posibilidad de adquirir una casa propia ha cobrando protagonismo y se ha convertido en un tema recurrente entre los argentinos. Además, el real estate ha recuperado su atractivo como modo de inversión, ya que, en el último año, la rentabilidad aumentó (se ubicó en 5,37% en mayo, según Zonaprop). Así, varios empiezan a poner sus ojos nuevamente en este sector, como una forma de hacer rendir sus ahorros. En este sentido, algunos interesados en invertir en propiedades se preguntan: ¿es posible comprar una propiedad con crédito hipotecario y destinarla inmediatamente al alquiler?
Los expertos aseguran que, como principio general, se puede alquilar el inmueble adquirido con un crédito hipotecario, ya sea si se trata de una propiedad comprada como primera o segunda vivienda. Sin embargo, esto puede variar si las partes manifiestan expresamente lo contrario en la escritura de hipoteca.
“Si nada dice el contrato de hipoteca, se puede alquilar perfectamente. Pero hay bancos que en sus líneas de créditos prohíben alquilar el bien hipotecado. En definitiva, todo dependerá de lo que libremente pacten las partes,” afirma Enrique Abatti, abogado especializado en el mercado inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. En esta misma línea, Marta Liotto, expresidenta del Colegio Inmobiliario de CABA, señala: “Desde el punto de vista legal, no hay nada que lo impida. Sin embargo, muchos bancos, por no decir todos, agregan una cláusula para impedir el alquiler en las hipotecas, y en el caso de que no se cumpla con el pago del préstamo, se puede ejecutar la garantía.” Es decir, si el deudor no paga el crédito hipotecario, el acreedor puede reclamar la propiedad como garantía, porque no hay un tercero que la esté ocupando.
Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias y profesor de la UBA y de la Universidad Austral, advierte que podría interpretarse que con un alquiler esto no es posible. “Aún cuando la escritura no diga nada al respecto, rige siempre la regla del artículo 2195 del Código Civil y Comercial, que establece que el deudor hipotecario conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía.” Por lo tanto, alquilar el inmueble hipotecado podría considerarse un acto prohibido por dicho artículo, ya que puede considerarse que disminuye el valor de la garantía.
Sin embargo, Esper insiste en que cualquier escritura de hipoteca, aún la más básica, suele contener alguna condición vinculada con las obligaciones del deudor de solicitar el permiso del acreedor (en estos casos, del banco que presta el dinero) para poder alquilar el inmueble. “Las escrituras de hipoteca, sobre todo las bancarias, suelen tener una cláusula que establece que el propietario, que es el deudor hipotecario, no puede realizar ningún acto que perjudique los derechos del acreedor hipotecario.” Esper ejemplifica aportando un modelo de cláusula que se suele usar: “Mientras subsista la obligación hipotecaria, el deudor se obliga a no arrendar, alquilar, ceder, transferir, hipotecar o celebrar contratos que impliquen restricción sobre los bienes gravados.”
En definitiva, para saber con exactitud qué establece cada banco en Argentina que ofrece crédito hipotecario en relación a esto, es necesario analizar cada uno.
¿Qué bancos permiten alquilar una propiedad comprada con crédito hipotecario?
Dado que los especialistas recomiendan indagar banco por banco sobre las cláusulas de sus líneas de crédito hipotecario, LA NACIÓN consultó a 15 entidades bancarias de Argentina que ofrecen este tipo de préstamo.
Los bancos que lo permiten:
– **Banco Hipotecario**: si se compra para vivienda única, familiar y permanente no se podría poner en alquiler. En el caso de que se adquiera como segunda vivienda, sí se podría destinar a esta modalidad.
– **Banco Ciudad**: en primera vivienda no se puede, ya que el contrato establece que es vivienda única de ocupación permanente; en el caso de segunda vivienda sí es posible.
– **Banco Santander**: aclaran que sí se puede para segunda vivienda, pero no para el caso de que se esté adquiriendo la primera.
– **Comafi**: el prestatario tiene que declarar si el inmueble es para vivienda permanente o no. Si se destina a vivienda permanente, no puede ofrecerlo en alquiler. En el caso de que declaren que es para vivienda no permanente, se puede alquilar.
Los bancos que lo prohíben:
– **Banco Galicia**: tanto si se trata de un crédito para primera vivienda como para segunda, “existe una cláusula que especifica que el inmueble es para uso permanente y personal”.
– **Banco Nación**: “no se puede, nuestras líneas de préstamo hipotecario son para vivienda única y de ocupación permanente”.
– **BBVA**: no lo permite, el crédito hipotecario UVA de BBVA está destinado exclusivamente a la adquisición de vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
– **ICBC**: no se puede alquilar, ya sea para primera o segunda vivienda.
– **Banco Patagonia**: no es posible, en las cláusulas de la hipoteca se señala expresamente que esta posibilidad queda fuera de juego.
– **Bancor**: la línea es para vivienda única, por lo que no permite comprar para destinar inmediatamente al alquiler.
– **Banco Municipal de Rosario**: aclaran que no se puede ofrecer en alquiler las viviendas adquiridas con crédito hipotecario.
– **Bancos Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz (Grupo Petersen)**: no permite ponerlo en alquiler, ya sea un préstamo para primera o segunda vivienda.
¿Conviene usar este modelo de compra como inversión?
Son diversos los escenarios que pueden llevar a alguien a querer adquirir un inmueble y ponerlo en alquiler. Puede que haya quienes inviertan en él, ya que aún viven en la casa de sus padres o de un familiar. También puede ocurrir que haya personas interesadas en comprar un inmueble porque actualmente ya son dueñas de una propiedad, pero buscan mudarse a un inmueble de mayor tamaño. Otro escenario posible sería el de aquellos que eligen el real estate como modo de inversión, buscando que, dentro de unos años, genere renta.
Pero, ¿es una buena inversión? El analista económico Darío Rubinsztein responde: “Depende. En Estados Unidos es común comprar propiedades con hipotecas y ponerlas en alquiler, pero hay que analizar varios puntos para ver si cierra la ecuación.”
En primer lugar, sugiere considerar si la tasa de interés es fija o variable. Si es variable, aconseja analizar cómo se encuentra la inflación, ya que los créditos UVA se ajustan por inflación, lo que hace que, si ésta se dispara, el préstamo se encarezca fuertemente. Además, la tasa de interés de los préstamos solicitados como segunda vivienda suele ser más alta que la de primera vivienda.
Otro indicador a considerar es si el crédito financia el 100% de la propiedad o solo una parte, lo que requiere un ahorro. En este caso, sería bueno contar con ahorros extras, ya que, si el inquilino se va antes de tiempo, habrá que afrontar el pago de las cuotas del crédito.
Además, quienes analicen comprar un inmueble con crédito hipotecario para destinarlo al alquiler, y acudan a líneas de segunda vivienda, deberán abonar IVA por la compra, encareciendo la operación un 21% más.
Finalmente, otros expertos señalan que, dado el nivel actual de las tasas, los créditos son caros y no dejarían una inversión tan alta. “No lo veo como una buena inversión, porque estás pagando una tasa del 7% en un crédito para algo que te va a dar una renta del 4% o 5% bruta”, concluye Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
Info: La Nación
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