CÓMO COMPRAR PROPIEDADES CON SOLO US$100: UNA NUEVA REGULACIÓN LO HACE POSIBLE
LA RESOLUCIÓN DE LA CNV IMPULSA LA DEMOCRATIZACIÓN DE LA INVERSIÓN EN REAL ESTATE A PERSONAS QUE NUNCA LO HUBIERAN IMAGINADO
* 27 de junio de 2025
* 08:32
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La semana pasada, la Comisión Nacional de Valores (CNV) implementó una medida clave que marca un punto de inflexión en el mercado de capitales argentino, impulsando su modernización sin dejar de lado la seguridad jurídica. La CNV aprobó la Resolución General 1069/2025, estableciendo un marco regulatorio para la tokenización de valores negociables con oferta pública, que transforma completamente los negocios en el real estate.
¿QUÉ SIGNIFICA TOKENIZAR?
Para explicarlo de manera sencilla, en el mundo de los inmuebles, tokenizar consiste en dividir un departamento “en partes” y representar en un “papel digital” -también conocido como token- esa fracción del activo. Esto se registra en una blockchain, un tipo de red digital descentralizada e inmutable, es decir, no puede ser alterada ni controlada por una sola entidad.
Cuando hablamos de tokenizar, estamos representando digitalmente un activo del mundo real dentro de la blockchain. Esta red, al carecer de intermediarios, ofrece ventajas como la posibilidad de fragmentar el activo y permitir que varios inversores participen de los flujos de fondos que genera, además de proporcionar mayor liquidez en mercados que tradicionalmente son ilíquidos.
La reciente medida de la CNV constituye el primer régimen regulado para la representación digital de valores negociables mediante tecnologías de registro distribuido (TRD) o blockchain. Esto regula cómo se pueden representar digitalmente valores negociables como acciones, bonos, etc., utilizando estas tecnologías.
“La resolución representa un paso histórico para el mercado argentino. Por primera vez, la CNV reconoce la tokenización como una herramienta válida dentro del mercado de capitales”, menciona Manuel Aria, CFO de R3al Blocks, aunque aclara que el camino recién empieza. “La normativa es limitada: funciona bajo un sandbox de un año, solo aplica a ciertos instrumentos y deja afuera la posibilidad de innovaciones más abiertas”, agrega.
EL SAND BOX REGULATORIO Y SU IMPACTO
La iniciativa funcionará bajo un sandbox regulatorio que durará un año. Este concepto, que se traduce como “caja de arena”, implica la creación de un entorno de prueba controlado para que las empresas exploren esta tecnología y evalúen el impacto de la tokenización. Es importante destacar que esta normativa no permite emitir tokens sobre una propiedad en sí, sino sobre instrumentos financieros regulados cuyo activo subyacente sean inmuebles u otros activos del mundo real. En esta primera etapa, la CNV autoriza la tokenización de:
– Certificados de participación de fideicomisos financieros, cuyo activo subyacente esté compuesto principalmente por créditos, inmuebles, facturas u otros activos del mundo real.
– Cuotapartes de fondos comunes de inversión cerrados, cuyo patrimonio esté integrado principalmente por activos del mundo real.
En criollo, para tokenizar un inmueble, primero hay que estructurarlo legalmente dentro de un fideicomiso o un fondo cerrado de inversión. Estos instrumentos ya están regulados y aprobados por la CNV, y se utilizaban anteriormente para tokenizar activos inmobiliarios. Con la resolución de la CNV, se establece un marco regulatorio específico para la tokenización de inmuebles.
VENTAJAS DE LA TOKENIZACIÓN
La tokenización permite invertir en inmuebles en pozo con inversiones que arrancan en los US$100. Desde la Cámara Argentina Fintech destacan la importancia de esta medida: “Esta normativa es relevante, ya que transforma activos existentes en instrumentos digitales de inversión, abriendo nuevas vías para el financiamiento productivo”.
La tokenización democratiza la inversión. Históricamente, el real estate ha sido un refugio de valor para los argentinos, pero los tickets de ingreso son altos. Ahora, al representar digitalmente un activo inmobiliario, es posible fragmentarlo en varias partes y contar con más inversores que ingresen al negocio con pequeñas sumas, a partir de los US$100.
“La tokenización lleva el ladrillo a la clase media”, explica Débora Carrizo, cofundadora y CEO de R3al Blocks. Además, esta tecnología también trae liquidez a una industria que tradicionalmente ha sido ilíquida, permitiendo que las propiedades tokenizadas en la blockchain sean fraccionadas en montos bajos y transferibles en cualquier momento.
Este nuevo escenario genera un win-win: el comprador de tokens entra en una inversión de ladrillo, mientras que el desarrollador obtiene los fondos necesarios para avanzar con el proyecto.
Por María Josefina Lanzi
