Los datos que confirman que es el momento “perfecto” para comprar un departamento
A pesar de la tormenta que enfrenta un sector clave de la economía como la construcción, hay variables que anticipan que los valores de los inmuebles seguirán creciendo.
* 28 de julio de 2025
* 07:44
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Los empresarios del sector reconocen que están incómodos, pero que es un momento de transición. Las ventas de propiedades crecen desde hace 41 meses consecutivos. En junio, se firmaron un 36% más de escrituras en la ciudad de Buenos Aires que en el mismo mes del año pasado. Son casi 30.000 escrituras en los primeros seis meses del año, lo que implica casi un 50% más que en el mismo período del 2024. Con estos números, la foto del mercado inmobiliario es alentadora, pero no exenta de tensiones en un escenario desigual para todas las partes.
“Los que compiten con la importación, pierden; los que dependen del movimiento de mercado, crecen; y los que dependen de la apreciación, dependen del mercado”, analizó el economista Federico González Rouco, de la consultora Empiria, durante la presentación en el Summit de Real Estate organizado por LA NACION. “Para la construcción es peor; para la compra, mejor”, sintetizó.
Los barrios que de un día para el otro se poblaron de carteles de venta
Hoy hay una grieta entre los desarrolladores que les cuesta vender los departamentos en construcción y los brokers inmobiliarios que disfrutan del viento de cola del usado, que son hoy los reyes del mercado. “Estamos incómodos, el negocio del desarrollo inmobiliario atraviesa un momento de transición”, reiteraron en el evento al que asistieron más de 400 empresarios.
En números, el costo de construcción medido en dólares subió 1.2% en junio, pero desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, acumula un aumento de 126%, según datos de Zonaprop. “Construir hoy cuesta 3.4 veces lo que costaba en octubre de 2020 (mínimo de la serie) y un 46.6% por arriba del promedio 2012-2024”, detalló Leandro Molina, director de clasificados de Quintoandar. Este aumento se debe principalmente a la subida de los salarios en dólares, que representan más del 50% del costo de construir.
Nadie duda que la economía argentina atraviesa un reacomodamiento de precios. “Se devaluó el dólar en todo el mundo y en Argentina aumentó todo menos los inmuebles en construcción”, aclaró Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio.
El costo de la construcción aumentó un 126% desde octubre del 2023, según Zonaprop.
“Estamos mal pero vamos bien”
La sensación térmica es similar a la que se vive en otras industrias. La Argentina está haciendo los deberes para que, esta vez, el reordenamiento de la macro se sostenga a largo plazo. “Estamos mal, pero vamos bien” es la sensación generalizada de la mayoría de las industrias, incluida la inmobiliaria. Lo que ocurrió en los últimos años es que el dólar iba delante de la inflación y los desarrolladores tenían márgenes generosos. “Los precios en dólares estuvieron estables o a la baja desde abril de 2018”, manifestó Gerardo Azcuy, presidente de la desarrolladora que lleva su apellido.
“Cuando uno mira la curva siempre hay que deflactarla, porque el dólar de hace 10 años no es el mismo que el de hoy”, aclaró el ejecutivo. En lo que va del año, el costo está estable: en los primeros seis meses del año aumentó 3%, según datos de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).
Con un costo de construcción que supera los US$1500 –que estaba por debajo de los US$1000 en plena pandemia–, el sector atraviesa una transición hacia un equilibrio rentable con márgenes comprimidos.
¿Cuál es la diferencia entre línea municipal y línea de construcción?
Según de la Serna, el costo de construcción está 50% por arriba del promedio de los últimos 10 años, mientras que el Merval está al 77% y los precios no subieron más de 20%. “Esto significa que, quien compra hoy se va a encontrar con mejores precios que a futuro”, coincidieron los empresarios.
Azcuy insistió en que el análisis del negocio no es tan lineal. Explicó que desde que se compra la tierra, se aprueban los permisos y se termina una obra pueden pasar cinco años o más.
¿China puede bajar el costo?
Sobre el impacto del gigante asiático en la estructura de costos, los empresarios fueron cautos. “Hoy, el 50% del costo de un edificio es mano de obra y del otro 50%, China puede representar entre un 5% y un 10%”, advirtió Daniel Mintzer, presidente de la desarrolladora G&D.
En relación a qué condiciones deben darse para revertir el histórico déficit de tres millones de hogares que tiene Argentina, Issel Kiperszmid, presidente de la desarrolladora Dypsa, afirmó que “la macro es una condición necesaria, pero no suficiente”. La prueba más contundente es que el mismo día del Summit de LA NACION, el Gobierno reglamentó la implementación de las hipotecas divisibles que permiten que un comprador adquiera un departamento en construcción con financiamiento, algo que prácticamente no existía en el sector inmobiliario argentino.
Los créditos hipotecarios se enfrían
Desde mediados de 2024, este tipo de crédito fue un gran impulsor de la demanda de los departamentos usados. Sin embargo, las escrituras firmadas con hipotecas en junio en la ciudad de Buenos Aires muestran los primeros indicios de enfriamiento: aunque hubo un crecimiento del 957,4% con respecto al mismo mes del año pasado, tuvieron una caída del 6,46% en relación a mayo.
Además, para seguir creciendo, los créditos deben sortear la tensión que genera la liquidez del sistema financiero para prestar a largo plazo. Actualmente, el crédito hipotecario representa apenas el 0,2% del PBI en Argentina, lo que deja a nuestro país en una posición desfavorable en comparación con otros de la región.
En este contexto, González Rouco enfatizó que es necesario dejar de pensar en términos de ciclos y aprender a convivir con un escenario de apreciación cambiaria si se consolida. Por último, lanzó una frase que sintetiza la realidad actual del sector: “Que los intermediarios festejen y los desarrolladores sufran no es sostenible”.
Por Carla Quiroga
