“`html
Los 10 Barrios con Departamentos de 2 Ambientes por Menos de $400.000
EN GENERAL, SE TRATA DE BARRIOS DEL SUR O DEL OESTE PORTEÑO, CON MENOR PRESIÓN TURÍSTICA, MENOR OFERTA EN DÓLARES Y DEPARTAMENTOS FUNCIONALES, SIN AMENITIES NI COCHERA.
Mientras en barrios como Palermo, Belgrano o Núñez los alquileres de un dos ambientes superan largamente los $500.000 mensuales, existen zonas de la Ciudad de Buenos Aires donde es posible alquilar por hasta un 30% o 40% menos. En general, se trata de barrios del sur o del oeste porteño, con menor presión turística, menor oferta en dólares y departamentos funcionales, sin amenities ni cochera.
En base a datos de portales como Zonaprop, Argenprop, Cabaprop y fuentes del sector, se han identificado los diez barrios con los alquileres más bajos de CABA, todos con valores por debajo de los $400.000 para unidades de dos ambientes. El informe se basa en publicaciones activas, en contratos tradicionales y en pesos.
Los Barrios con Alquileres Más Bajos
- Villa Lugano: $340.000
- Villa Soldati: $345.000
- Villa Riachuelo: $350.000
- Constitución: $380.000
- Barracas: $380.000
- Villa Santa Rita: $390.000
- San Cristóbal: $400.000
- Mataderos: $400.000
- Balvanera: $400.000
- San Nicolás: $400.000
Estas zonas presentan una combinación de factores que contribuyen a mantener los valores bajos: edificios de pocas plantas, sin ascensor ni amenities, costos de consorcio moderados y una demanda estable pero no intensa. En muchos casos, la ausencia de alquileres temporarios también juega a favor del residente permanente.
Dónde Encontrarlos
Según el análisis, unas 350 unidades de dos ambientes se ofrecen por debajo de los $400.000 en toda la Ciudad, sobre un total de más de 3.000 departamentos en alquiler tradicional en pesos. “La mayoría se concentra en estos barrios donde la conectividad se mantiene gracias al acceso a líneas de tren, avenidas clave o subtes A, E y H”, dijo Mariano Lo Valvo, experto inmobiliario.
En zonas como Constitución y Barracas, la cercanía al centro no implica un valor más alto. Allí conviven torres antiguas con departamentos medios, sin amenities, que resultan atractivos para trabajadores formales y estudiantes.
Leandro Aberbuj, de Aberbuj Inmobiliaria, agregó que en el caso de Balvanera, San Nicolás o San Cristóbal, el valor más bajo se explica por el alto recambio, la antigüedad del parque habitacional y una amplia disponibilidad de oferta.
Dinámica en el Ámbito del Alquiler
“En barrios donde la demanda no es inmediata, los inquilinos tienen margen para negociar. Conviene plantear una oferta razonable y argumentarla con referencias concretas de mercado”, explicó Lo Valvo.
También recomendó a los propietarios estar abiertos a las propuestas si el departamento lleva varias semanas sin alquilarse. Sostuvo: “Escuchar ofertas puede evitar pérdidas mayores”.
El perfil de los inquilinos que buscan en estas zonas se repite: personas solas, parejas jóvenes, estudiantes del interior o trabajadores con ingresos estables. Aberbuj dijo: “No priorizan amenities ni cochera, pero valoran contar con una unidad propia, bien ubicada y sin gastos imprevistos.”
Áreas Demandadas y No Tan Caras
En el sur porteño, barrios como Villa Lugano, Villa Soldati y Villa Riachuelo se extienden sobre ejes como la avenida General Paz, avenida Fernández de la Cruz y avenida Eva Perón. Tienen buena conectividad a través de trenes (línea Belgrano Sur) y múltiples líneas de colectivos, favoreciendo los traslados hacia el resto de la ciudad.
En el oeste, zonas como Mataderos y Villa Santa Rita se apoyan en corredores como avenida Directorio, avenida Juan B. Justo y avenida Nazca. Aunque la red de subte aún no llega, la oferta de colectivos compensa la falta de infraestructura pesada.
Cómo Funcionan los Pactos
Desde la derogación de la Ley de Alquileres a fines de 2023, los contratos volvieron a pactarse con mayor flexibilidad. Plazos de doce o veinticuatro meses, ajustes por IPC o ICL cada tres o cuatro meses, y pagos por transferencia, sin necesidad de garantías bancarias, aunque los propietarios siguen exigiendo ingresos comprobables.
Las expensas juegan un rol central en el atractivo de estas zonas. A diferencia de lo que ocurre en Palermo, Recoleta o Núñez, los barrios con valores más bajos mantienen estructuras simples: pocos pisos, sin vigilancia privada ni cocheras.
Perspectivas a Futuro
El comportamiento de los precios dependerá en gran medida del nivel de inflación y del índice de precios al consumidor. Lo Valvo concluyó: “En un escenario sin sobresaltos, se espera que los valores en los barrios con menor presión inmobiliaria crezcan por debajo del 2% mensual, en línea con la inflación actual.”
Fuente: La Voz Inmobiliaria
“`
