Alquilar en CABA: ¿Cuánto cuesta un 3 ambientes en cada barrio y cuáles son las propiedades más buscadas?
Hay gran diferencia de precios según la ubicación del inmueble. ¿Cuáles son las zonas más demandadas?
En el mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires, los departamentos de tres ambientes son los más buscados por los inquilinos, superando a las unidades de dos ambientes, que tradicionalmente lideraban las preferencias. Este cambio refleja la necesidad de mayor espacio en un contexto donde la oferta sigue siendo limitada.
Al mismo tiempo, el informe del portal web de clasificados inmobiliarios Zonaprop destaca la fuerte demanda por los PH, que reciben muchas más consultas que los departamentos en todas las zonas analizadas. Sin embargo, la escasez de este tipo de propiedades convierte a cada aviso en un bien muy codiciado, especialmente en un mercado donde los espacios al aire libre y la independencia siguen sumando valor.
En contraste, los alquileres temporarios apenas logran captar la atención: representan solo el 2% de la demanda, consolidándose como la tipología con menor peso dentro del AMBA. Una señal de que, pese a la alta competencia, la prioridad de los usuarios continúa estando en contratos de mediano y largo plazo.
Alquileres: ¿Qué buscan en cada zona?
Las búsquedas para alquilar representan actualmente el 55% del total dentro de la plataforma, lo que marca un pequeño retroceso frente al 56% registrado hace un año.
Los departamentos de tres ambientes son los más buscados por los inquilinos. En cuanto a la distribución geográfica, la Ciudad de Buenos Aires concentra el 62% del interés total, le siguen el GBA oeste-sur (22%) y, con menor peso, el GBA norte (13%).
El informe también revela diferencias según el tamaño de las unidades:
- En CABA, los tres ambientes son los más buscados, un 7% más que los de dos.
- En el GBA (norte y oeste-sur), la mayor demanda se concentra en dos ambientes.
- Los monoambientes en la Ciudad perdieron atractivo: hoy reciben un 12% menos de consultas que un dos ambientes.
- En el GBA, las unidades de cuatro ambientes son las de menor demanda, con un 70% menos respecto de las de dos ambientes.
En el AMBA: PH, lo más demandado
Uno de los puntos más destacados del informe es la fuerte demanda por los PH, que se ubican por encima de los departamentos en todas las zonas analizadas.
Este comportamiento muestra la creciente preferencia por unidades con espacios propios, patios o terrazas, algo que cobró mayor fuerza en los últimos años.
- En CABA, un aviso de PH recibe 2,8 veces más consultas que uno de departamento.
- En GBA norte, la diferencia también es marcada: un aviso de PH recibe 2,6 veces más consultas.
- En GBA oeste-sur, el interés por las propiedades horizontales es un 96% mayor que por los departamentos.
Los barrios de CABA con más demanda de alquiler
El análisis barrio por barrio muestra contrastes notables. Los que concentran mayor presión de demanda sobre la oferta son:
- Villa Lugano, con un volumen de consultas 96% por encima de la media de CABA.
- Nueva Pompeya, con un 91% más.
- Mataderos, que se ubica 50% por encima del promedio.
En el otro extremo, Puerto Madero es el barrio con menos búsquedas, con un nivel de consultas un 87% por debajo de la media, lo que indica que allí la demanda se ajusta mejor a la oferta disponible.
Alquilar en CABA: ¿Cuánto piden hoy por un 3 ambientes, según el barrio?
El relevamiento también permite observar las diferencias de precios dentro de la Ciudad de Buenos Aires. Tomando como referencia una unidad promedio de tres ambientes (73,5 m²), se destacan fuertes contrastes entre zonas y barrios.
ZONA NORTE: Los más caros de la ciudad
El corredor Norte concentra los valores más altos del mercado porteño. En Palermo, un departamento de estas características alcanza los $739.600 mensuales, mientras que en Núñez el valor promedio se ubica en $712.500. Por debajo aparecen Belgrano ($687.300), Colegiales ($686.900), Recoleta ($667.900) y Retiro ($608.500), todos barrios con alta demanda por su ubicación estratégica y amplia oferta de servicios.
ZONA NOROESTE: Fuerte dispersión de valores
En el corredor Noroeste, los precios son más heterogéneos, aunque todavía se ubican en el rango medio-alto. Lidera Saavedra con $728.300, seguido de Villa Urquiza ($708.200). Más abajo aparecen Coghlan ($680.000), Villa Ortúzar ($659.200) y Paternal ($657.200). En el segmento medio se ubican Villa Crespo ($630.500), Villa Pueyrredón ($633.200) y Chacarita ($607.200). Los valores más accesibles de este corredor están en Agronomía ($546.300) y Monte Castro ($522.400).
ZONA CENTRAL: Opciones intermedias
En el Eje Central se encuentran barrios con precios de alquiler intermedios. Parque Chacabuco encabeza el segmento con $623.100, seguido por Almagro ($611.000) y Caballito ($601.700), uno de los barrios más buscados por su centralidad. Más abajo, Flores ($536.600) y Balvanera ($531.200) aparecen como alternativas más económicas.
MACROCENTRO: Contrastes marcados
El macrocentro presenta una fuerte dispersión en los precios. Mientras que en San Telmo un alquiler promedio llega a $614.700, en Monserrat ($545.100), San Nicolás ($519.800) y Constitución ($492.200) se encuentran valores considerablemente más bajos.
NOROESTE PORTEÑO: Desde Devoto hasta Santa Rita
En la zona Noroeste, los precios más elevados corresponden a Villa Devoto ($615.900) y Villa del Parque ($606.600). Luego aparecen Villa General Mitre ($588.300) y Santa Rita ($560.100), con valores algo más accesibles.
OESTE: Opciones más económicas
El Oeste de la Ciudad reúne varios de los barrios más accesibles en la comparación. Vélez Sarsfield promedia los $540.300, mientras que en Liniers ($501.300) y Floresta ($499.100) los precios bajan aún más. En Mataderos, un departamento de 73,5 m² cuesta en promedio $462.600, convirtiéndose en una de las zonas con menor valor de alquiler.
SUR Y SURESTE: Los precios más bajos de la capital
Finalmente, en el Sur y Sureste se concentran los valores más económicos de toda la Ciudad. Boedo se ubica en torno a los $612.200, seguido por San Cristóbal ($553.700) y Barracas ($517.300). En el extremo más accesible se encuentran Lugano, donde el precio promedio de un departamento es de $402.600, el más bajo de toda la CABA.
