Alquileres: ¿Qué pasa si rescindís el contrato antes de tiempo y cuánto tenés que pagar de multa?
En la actualidad, coexisten tres tipos de contratos de alquiler y las condiciones para rescindirlos son diferentes en cada uno de ellos.
Desde que entró en vigencia el DNU 70/2023 que derogó la ley de alquileres el 29 de diciembre de 2023, las reglas cambiaron y, por ende, también los derechos y obligaciones de inquilinos y propietarios. La norma vigente eliminó el plazo mínimo legal de tres años y modificó las pautas de preaviso e indemnización, tanto para inquilinos como para propietarios.
Hoy, conviven tres tipos de contratos:
1. **Los firmados bajo la ley de alquileres sancionada en 2020**, con duración mínima de tres años y ajustes anuales por IPC.
2. **Los firmados después de la reforma parcial de la ley en octubre de 2023**, con ajustes semestrales por el índice Casa Propia.
3. **Los que se firmaron tras la derogación a partir de 2024**, que suelen durar dos años y ajustarse cada tres o cuatro meses por IPC.
Es fundamental entender que, si alguna de las partes decide rescindir el contrato de locación, los términos de cómo puede llevarse a cabo pueden variar dependiendo del tipo de contrato firmado. La ley del 2020 no experimentó cambios respecto a la rescisión de un contrato, por lo que rigen reglas diferentes según el contrato.
A continuación, respondemos tres preguntas clave para quienes estén considerando rescindir un contrato de alquiler:
1) ¿Qué pasa si el inquilino quiere rescindir?
Antes, el inquilino podía terminar el contrato sin pagar indemnización si avisaba con 90 días de anticipación. Si no cumplía, debía abonar una compensación: un mes y medio de alquiler si la rescisión ocurría antes del primer año, o un mes si era después.
Con la derogación, esta estructura cambió. Ya no se exige un tiempo mínimo de permanencia ni un preaviso de 30 días. Sin embargo, si el contrato no aclara expresamente la posibilidad de rescisión anticipada, el locatario debe pagar una indemnización al propietario.
La nueva regla general establece que la indemnización equivale al 10% del valor total de los alquileres restantes hasta el final del contrato. Por ejemplo, si un inquilino paga $500.000 mensuales y decide irse cuando faltan 10 meses para terminar el contrato, deberá abonar $500.000 en concepto de indemnización (10% de $5.000.000).
Además, se recomienda dejar constancia escrita de la decisión. El contrato puede rescindirse de común acuerdo y sin penalización si ambas partes lo pactan por escrito al finalizar la relación locativa. Este documento debe incluir la fecha de restitución del inmueble, su estado, los servicios abonados, la existencia de deudas y, si corresponde, la firma del fiador.
2) ¿Qué pasa si el propietario quiere rescindir?
En los contratos firmados antes del 29 de diciembre de 2023, el propietario no puede rescindir por su cuenta, salvo por causa justificada: falta de pago de dos meses consecutivos, deterioro del inmueble, uso no autorizado, incorporación de personas no autorizadas o por venta del inmueble, siempre que se haya pactado en el contrato.
Con la nueva normativa, ya no hay un plazo mínimo legal. El contrato dura lo que las partes acuerden, y el propietario puede incluir causas específicas de rescisión, siempre que estén claramente redactadas y consensuadas.
Es clave revisar las cláusulas antes de firmar y, en caso de rescisión anticipada, acordar por escrito las condiciones y la forma de compensación. La multa por rescisión anticipada se aplica aun cuando no haya preaviso. Si no se pacta nada, se interpreta que el inquilino debe comunicar su decisión con un “preaviso razonable”, en función del principio de buena fe contractual.
3) ¿Qué hay que aclarar en un contrato de alquiler para evitar conflictos en caso de rescisión?
Se recomienda pactar un plazo de preaviso, por ejemplo, 30 días, para comunicar la resolución anticipada del contrato. Este es un punto importante porque, si no está pactado, el locatario podría resolver el contrato en cualquier momento sin preaviso.
Otro aspecto a considerar es establecer que la resolución anticipada que haga el locatario no puede efectuarse dentro de un plazo determinado, como los primeros cuatro o seis meses de iniciado el contrato.
Asimismo, se puede acordar que, en caso de venta del inmueble, el contrato puede terminarse. En este caso también hay que establecer plazos de preaviso y es conveniente fijar una indemnización a favor del inquilino.
Conocer estos aspectos legales puede ayudar a evitar sorpresas y conflictos en el futuro.
Fuente: LA NACION
