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Barrio por barrio: ¿cuál es el precio de una cochera para comprar en Buenos Aires?
En un momento en que muchos se preguntan dónde destinar los “dólares bajo el colchón”, resurge el interés en modelos de inversión como las cocheras, con bajo costo, poco mantenimiento y renta segura.
**13 de junio de 2025**
La inversión de comprar una cochera para alquilar requiere un monto más bajo que un departamento y demanda menos mantenimiento.
En un contexto en que el real estate recuperó el atractivo como modo de inversión, ya que, en el último año creció la rentabilidad en los alquileres, varios comienzan a poner los ojos nuevamente en este sector como un modo de hacer rendir los ahorros. Aunque el modelo tradicional de inversión más conocido son los departamentos, existen muchos rubros dentro de este mercado que también generan ganancia e incluso implican un ticket de ingreso más chico que el de un departamento.
Efectivamente, si se analizan los departamentos, es posible ver que en el último año el retorno de inversión en estos inmuebles creció y pasó de estar en 4,24% en julio a 5,37% en mayo, según Zonaprop.
En el caso de las cocheras, la rentabilidad también se incrementó. “Como el dólar estuvo planchado, hoy los pesos que generan los inmuebles te alcanzan para comprar más dólares. Además, desde que la ley de alquileres se derogó y se pueden negociar libremente los contratos, la ecuación entre el costo de la cochera y lo que se obtiene del alquiler es más interesante”, explica Alan Flexer, gerente de emprendimientos y residencial en Narvaez.
Las cocheras son una inversión que requieren poco mantenimiento por parte del propietario. Uno de los atractivos de las cocheras, en contraposición con los departamentos, es que cuentan con tickets de ingreso mucho más bajos. Según Zonaprop, un monoambiente promedio de 40 m² se ubicaba en mayo en un precio de venta de US$106.631, lo que dificulta que quien no tenga o consiga prestado US$100.000 pueda acceder a un inmueble de este tipo.
Ahora bien, los valores de las cocheras son más bajos, lo que disminuye la barrera de ingreso a esta inversión. Por ejemplo, un informe de Reporte Inmobiliario muestra que en Belgrano, entre Cabildo y Virrey Vértiz, y la avenida Juramento e Iberá, los precios de una cochera en emprendimientos a estrenar arrancan en los US$35.000 y llegan a US$40.000, dependiendo en cada caso del emprendimiento y de la particular localización de ellas dentro de los edificios. En un barrio con un metro cuadrado más bajo, como Almagro, las cocheras dentro de los emprendimientos se cotizan entre los US$30.000 y los US$35.000.
Vale aclarar que las cocheras precisan de menor mantenimiento que los departamentos y ahorran dolores de cabeza a los dueños. Al evitarse reclamos que puede hacer el inquilino por posibles problemas o arreglos con el inmueble. Un especialista resalta cuál es la clave para que la ganancia sea interesante: “Lo que verdaderamente determina si es una inversión buena o no es el tipo de expensas que pague cada cochera. Hay algunas que incluyen gastos como ascensor, agua u otros, que bajan la rentabilidad. Para el análisis, es importante ver dónde está ubicada la cochera; si pertenece a un edificio con muchos amenities y servicios, es probable que te las incluyan en parte de las expensas”, agrega Flexer.
¿Qué determina el precio de una cochera?
Como se mencionaba antes, la ubicación determinará el valor de las cocheras. Esto se puede entender en dos sentidos: la localización, teniendo en cuenta si se trata de un edificio antiguo, a estrenar o en pozo; y la ubicación analizando la zona en la que se encuentra (el tránsito que suele tener, la disponibilidad de estacionamiento y, por ende, la demanda que tendrá).
El valor de las cocheras varía según la zona en la que se encuentren. “Es un tema muy localista, una inversión para la que hay que conocer muy bien la zona. Podés tener una cuadra donde de repente te piden US$60.000/$70.000 por una cochera por mes y, a lo mejor, a 200 metros, te encontrás con edificios que tienen más disponibilidad y te piden US$40.000/30.000. Es muy relativo”, explica Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. Sin embargo, aclara que, según sus relevamientos, en general, en los desarrollos a estrenar “están pidiendo entre US$30.000 y US$45.000 en capital, sin contar Puerto Madero, donde puede ascender a US$70.000/80.000″.
También es importante conocer los reglamentos de los edificios, ya que algunos permiten ofrecer cocheras en alquiler para cualquier inquilino, pero otros solo habilitan el uso de cocheras para los propietarios del edificio y prohíben el alquiler a gente externa.
Barrio por barrio: ¿cuál es el precio de una cochera para comprar en Buenos Aires?
La plataforma Reporte Inmobiliario releva los precios de propiedades en distintas zonas de Buenos Aires y mes a mes difunde valores. A continuación, se enumeran algunos de esos relevamientos, indicando qué zona del barrio relevan y la fecha en que se hizo el estudio:
- Puerto Madero: según números de febrero del 2025, de emprendimientos a estrenar ubicados en la zona enmarcada por la avenida Elvira Rawson Dellepiane, Pierina Dealessi, Blvd. Azucena Villaflor y Julieta Lanteri, las ofertas de cocheras se sitúan en promedio cercanas a los U$S57.000 por cada plaza individual.
- Palermo Soho: según números de enero del 2025, en la zona enmarcada por las Avenidas Juan Bautista Justo, Scalabrini Ortiz, Santa Fe y Córdoba, se solicita entre los US$30.000 y los US$45.000 por las cocheras dentro de los emprendimientos.
- Colegiales: en la zona entre la avenida de los Incas, Forest, Federico Lacroze y Crámer, cocheras que se ubicaban en mayo de 2025 entre los US$35.000 y los US$40.000 dólares.
- Almagro: en el barrio, en la zona comprendida entre la avenida Rivadavia hacia el sur y la avenida Córdoba como límite norte, se cotizan entre los US$30.000 y los US$35.000, en línea con las pretensiones de precio del año pasado.
- Parque Centenario: en Caballito norte, cocheras cubiertas que se ubican entre los US$23.000 de mínima y los US$30.000 de máxima por plaza de garaje.
- Olivos: en el corredor de Avenida del Libertador, los valores de las cocheras se ubican entre los US$30.000 y US$39.000, según el emprendimiento.
- Tigre: en el norte del conurbano bonaerense, se solicitan entre US$14.000 y US$30.000 por cocheras en los emprendimientos relevados.
- Quilmes: se piden entre US$20.000 y US$30.000 por una cochera en una zona central de Quilmes.
- Ramos Mejía: en la zona del conurbano bonaerense, hay emprendimientos con cocheras cubiertas que se mantienen en el orden de los US$20.000 a los US$25.000.
- Zonaprop: actualmente se pueden encontrar cocheras en diferentes ubicaciones de CABA por un precio mínimo de US$9.000 y un máximo de US$32.000.
Por María Josefina Lanzi
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