Créditos hipotecarios: con el aumento de las tasas, ¿qué conviene más: pagar la cuota de un préstamo o alquilar?
La decisión entre comprar y alquilar está influenciada por diversos factores, siendo la comparación de la cuota mensual uno de los más relevantes. Desde fines de 2024, el mercado hipotecario en Argentina ha experimentado ajustes constantes en las tasas. Entre noviembre y diciembre de ese año, los costos de los créditos hipotecarios UVA comenzaron a aumentar, y a mayo de 2025, varias entidades ya habían implementado su tercera o cuarta suba.
Esto genera una ecuación cada vez más compleja: ¿es más rentable mudarse a una vivienda propia o seguir pagando un alquiler en la Ciudad de Buenos Aires? El encarecimiento de los préstamos reduce el número de personas que pueden acceder a su casa propia.
En el caso de los créditos UVA, cuya cuota se actualiza por inflación según el índice CER, la suba de tasas resulta especialmente sensible. Aunque este sistema de indexación permite que los préstamos sean viables en contextos inflacionarios, los aumentos en las tasas de interés restringen el acceso a los créditos.
Cuanto mayor es la tasa, mayor será el ingreso que deberá justificar el solicitante, dado que, por condiciones bancarias, la cuota inicial no puede superar el 25% (en algunos casos hasta el 30%) del ingreso familiar. Por lo tanto, al subir la tasa, también aumenta el valor de la cuota inicial, lo que requerirá un ingreso mayor demostrable. Esto puede llevar a las personas a buscar propiedades más pequeñas o en barrios más accesibles.
Actualmente, las tasas promedian el 4,9% para bancos públicos o provinciales, mientras que los privados han ascendido al 7,8%, comparado con el 5,5% inicial, según la consultora Empiria. Este incremento conlleva un aumento de la cuota inicial (y del ingreso requerido) de más del 20% en un crédito a 20 años.
La suba de tasas se compensa parcialmente con la “baja” del dólar, lo que podría beneficiar a la demanda. Sin embargo, los bancos siguen enfrentando dificultades en términos de liquidez. “Es posible que los bancos tengan problemas para seguir creciendo, pero para estabilizarse en estos números no parece que haya dificultades”, detalla Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
En marzo se registraron 992 escrituras formalizadas con hipoteca en la Ciudad de Buenos Aires, alrededor del 20% del total de actos del mes, evidenciando un aumento del 1042% en comparación con el mismo mes del año anterior, según el Colegio de Escribanos porteño. En cuanto a abril, se otorgaron US$278 millones en créditos UVA.
La suba de tasas podría continuar afectando el mercado hipotecario en los próximos meses, y la tasa promedio pactada en abril fue del 5,8%, lo que refleja una fuerte participación de entidades como el Banco Nación, que sigue ofreciendo condiciones más accesibles que otras entidades.
Los créditos hipotecarios lanzados actualmente oscilan entre el 3% y el 14%, financiando entre el 75% y el 80% del valor de la propiedad. Los montos a prestar llegan hasta los $250 millones, y los plazos de financiación varían entre 5 y 30 años, con cuotas que se ajustan por inflación. Además, la cuota comprometida por el tomador debe representar entre el 20% y el 30% de los ingresos mensuales.
La cuota de un crédito vs. el alquiler de un departamento en CABA
“Los que tomaron un crédito UVA en la primera etapa, por la alta inflación, notaron que las cuotas iniciales pasaron del 25% de los ingresos del tomador a representar hasta un 40%”, explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Además, añade: “Ese porcentaje es muy similar al que una persona debe destinar de su sueldo para pagar un alquiler”. Así, muchas personas enfrentan la decisión crucial: ¿conviene pagar la cuota de un crédito hipotecario o seguir alquilando?
El cálculo entre ambas opciones era bastante similar hace meses, pero tras la reciente suba de tasas, la ecuación ha cambiado. La elección entre comprar y alquilar no solo depende del monto de las cuotas, sino también de factores como la estabilidad laboral, el monto inicial necesario (del 20% al 35%, dependiendo del banco) y la proyección a largo plazo (de 15 a 30 años) para la vivienda deseada.
Por ejemplo, una pareja busca un dos ambientes de 50 m² en Chacarita, valuado en US$120.000 (unos $144 millones). Si solicita un préstamo bancario UVA por $108.000.000, con un ahorro inicial de US$30.000 (25% del valor de la propiedad), el cálculo de las cuotas sería el siguiente:
– Crédito UVA a 20 años, con una tasa del 8%: cuota inicial de $903.355, con un sueldo mínimo requerido de $3.011.184.
– Crédito UVA a 30 años, con la misma tasa: cuota de $792.466 y sueldo mínimo de $2.641.553.
Si se toma la tasa promedio pactada en abril, que fue del 5,8%:
– Crédito UVA a 20 años: cuota de $761.336, con un sueldo necesario de $2.537.787.
– A 30 años: cuota inicial de $633.693 e ingresos requeridos de $2.112.311.
En contraste, un alquiler promedio para una unidad similar en Chacarita ronda los $672.816, por lo que resulta más bajo en tres de los cuatro casos planteados.
Al final, la decisión de comprar o alquilar dependerá no solo de un cálculo financiero puntual, sino también del perfil y los riesgos que cada familia esté dispuesta a asumir. Mientras las tasas continúen en ascenso, el acceso a la vivienda propia se mantendrá más elevado que el pago mensual de un alquiler, lo que podría postergar el sueño de la casa propia para una porción creciente de la población.
Fuente: Candela Contreras.
