Créditos hipotecarios: el Gobierno reglamentó las hipotecas divisibles para propiedades en construcción
LA LETRA CHICA DE LA NUEVA MEDIDA QUE SE REGLAMENTÓ Y QUE PROMETE UN CAMBIO POSITIVO EN EL MERCADO INMOBILIARIO
* 18 de julio de 2025
* 12:39
* Tiempo de lectura: 9 minutos
Luego de ocho meses desde que se anunciaron las hipotecas divisibles para proyectos en desarrollo, finalmente el Gobierno reglamentó la implementación de estos préstamos. Se trata de una novedad muy positiva para el mercado, ya que son préstamos destinados a financiar la compra de inmuebles en construcción o de lotes, algo que prácticamente no existía en el sector inmobiliario argentino.
A través de la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y de Justicia, publicada en el Boletín Oficial, se establece que podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común.
En otras palabras, tal como se difundió en la página oficial del Gobierno, la medida permite que ahora cualquier persona pueda acceder a un crédito a largo plazo para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcción (comúnmente conocido como “pozo”) o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión de terrenos. Se asegura que tendrá las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, facilitando así el acceso a la vivienda desde las primeras etapas de un proyecto.
De esta forma, un desarrollador podrá constituir una hipoteca general sobre el terreno o el proyecto completo, los compradores podrán ir pagando su departamento durante la obra y, una vez que se complete la construcción y se dividan las unidades, esa hipoteca también se dividirá, asignando el saldo correspondiente a cada comprador (en función del inmueble adquirido y del saldo pendiente de pago), y pasará a ser el deudor individual frente al banco.
La resolución es muy positiva para el sector, ya que hasta ahora, casi todas las líneas de préstamo ofrecidas por los bancos estaban destinadas a propiedades usadas. Las unidades a estrenar, salvo que estén listas para escriturar, no podían adquirirse con un préstamo hipotecario, al igual que las propiedades en pozo. Hay que tener en cuenta que los pisos nuevos, desde que se terminan de construir hasta que se escrituran, atraviesan un proceso que dura entre seis meses y un año en CABA, y un año y medio a dos en provincia. Dado que un crédito hipotecario necesita del inmueble como garantía, prácticamente todas las líneas que ofrecen los bancos con financiación de más de 20 años han estado destinadas, en general, a la compra de departamentos usados.
Ahora esta situación cambiará, ya que los compradores tendrán la posibilidad de contar con financiamiento para acceder a una vivienda que aún no existe, que está en pozo o en ejecución, o incluso a la compra de terrenos. En palabras de la página oficial del gobierno, la medida busca “fomentar el crédito, impulsar al sector y a la construcción, y reducir el déficit habitacional en Argentina”.
Además, impulsa tanto a los compradores como a los desarrolladores, que contarán con financiamiento para adquirir una propiedad (para los primeros) y avanzar en sus proyectos inmobiliarios (para los segundos). “Es una medida muy positiva para el sector, ya que, con la reglamentación, los desarrolladores ya cuentan con los requisitos para implementar esta herramienta y los bancos pueden empezar a ofrecer este financiamiento”, asegura el economista Federico González Rouco, de Empiria Consultores, y agrega: “Permite a los desarrolladores acceder a desembolsos a medida que avanza la obra y comenzar a construir una cartera de créditos que luego puede ser vendida en el mercado, permitiendo así seguir prestando”.
Ahora que está la reglamentación, queda pendiente esperar a que los bancos incorporen esta medida, dado que estaban a la espera de los requisitos. Issel Kiperszmid, fundador de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), que reúne a 140 empresas del sector, destacó el trabajo realizado para implementar esta resolución y reconoció que ahora falta que los bancos la adopten.
Kiperszmid señaló las dificultades que habrá: “Las tasas de interés han más que duplicado desde que empezaron a dar créditos hipotecarios, lo que muestra que los bancos no cuentan con el fondeo a largo plazo para estas operaciones”, explicó, añadiendo que el gobierno debería dar un puntapié inicial para crear un mercado de capitales que permita a los bancos descargar estas hipotecas.
Rouco opina que, además del hecho de que los bancos no cuentan con fondeo, la cuestión radica en si están dispuestos a participar en este tipo de financiamiento. En la compra de un crédito hipotecario, existe un departamento en garantía; en este caso, puede fracasar el proyecto inmobiliario y hay más partes involucradas en el proceso, lo que genera un modelo con más riesgo.
“La noticia es muy positiva para el sector. Más allá de la buena noticia, la tomamos con cautela, entendemos que ahora tiene que avanzar del lado de los bancos en generar un producto para comprender a qué tipo de desarrolladores lo pueden ofrecer”, comparte Alan Flexer, gerente de emprendimientos y residencial en Narvaez.
“Esto representa un giro importante”, señala Gala Jonas Mackinlay, del Colegio de Escribanos de CABA, y agrega: “Antes, quien compraba una propiedad en construcción solo podía financiarse a través del desarrollador. Con esta normativa, el comprador puede tomar un crédito bancario con una garantía real sobre una unidad futura, gracias a la figura de la hipoteca divisible y el registro de boletos, lo que facilita el ingreso al sistema de más actores financieros.
¿CÓMO FUNCIONAN LAS HIPOTECAS DIVISIBLES?
Kiperszmid explica que la reglamentación detalla cómo debe hacerse la subdivisión, cuándo se libera al deudor original, la documentación que hay que presentar, entre otros. Santiago Vitali, consultor financiero para desarrolladoras inmobiliarias, describe el paso a paso del proceso:
* Se da una estructuración previa, donde el desarrollador constituye un fideicomiso o una SA de propósito específico. Luego se escritura el terreno a nombre del vehículo legal, y se proyecta un plan de obra con división en PH futura o unidades funcionales determinadas.
* Se solicita el crédito hipotecario divisible: el desarrollador solicita un préstamo al banco (crédito puente o intermedio) con garantía hipotecaria sobre el terreno y, progresivamente, sobre cada unidad. El crédito puede otorgarse en tramos contra avance de obra certificado.
* Esquema de división: a medida que las unidades se individualizan (mediante reglamento de copropiedad o avance del plano de PH), la hipoteca se subdivide en garantías sobre cada unidad. Esto permite liberar unidades puntuales (mediante cancelaciones parciales) o trasladar deuda sobre otras aún no vendidas.
* Una vez terminado el proyecto, el comprador tiene la opción de cancelar la deuda en un solo desembolso o puede adquirir un préstamo hipotecario con el banco y devolverle a esta entidad lo que le resta por el pago del inmueble.
Según establece la resolución, se permitirá crear una hipoteca divisible a los dominios que:
* consten libres de gravámenes o reconocidos por el acreedor
* cuenten con un proyecto urbanístico que determine la modalidad de subdivisión
* y su acto constitutivo prevea la conformidad de las partes para realizar la división del crédito y de la garantía hipotecaria. En este sentido, las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias conforme la legislación vigente y la reglamentación aplicable. Esto podría permitir colocar en el mercado de capitales esos créditos, para venderlos y dar más liquidez a los bancos, que a su vez podrán seguir prestando.
¿QUÉ MÁS HABILITA LA MEDIDA?
Desde el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires se detalla que otra innovación clave que implementa esta medida es la anotación registral de los boletos de compraventa, una herramienta que protege al comprador que aún no tiene título de propiedad, pero ya pagó por una unidad parte del precio. El nuevo régimen permite inscribir estos boletos en el Registro de la Propiedad Inmueble o en entidades privadas autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV).
“El Código Civil y Comercial ya convalidaba por medio del Artículo 1170 la posibilidad de inscribir los Boletos de Compraventa. Lo que prevé esta reglamentación es que, para inscribir boletos de comprobantes de unidades proyectadas, primero hay que registrar en el Registro de la Propiedad Inmueble el «alta del proyecto» y luego, el desarrollador podrá inscribir sus boletos en cualquier registro habilitado para esa gestión, es decir, el propio Registro de la Propiedad Inmueble o aquellos registros que en futuro se creen en la órbita de la CNV”, explicó Mihura de Estrada.
Vale aclarar que también se establece que la inscripción de estos boletos tendrá una
