# Créditos Hipotecarios: Ya se puede firmar un boleto de compraventa por las propiedades en construcción
LA NUEVA RESOLUCIÓN TIENE POR OBJETIVO INCENTIVAR AL MERCADO EN LA IMPLEMENTACIÓN DE LAS HIPOTECAS DIVISIBLES Y BRINDAR MAYOR SEGURIDAD JURÍDICA A QUIEN COMPRA.
*28 de julio de 2025 | 19:43*
El Registro de la Propiedad Inmueble (PIR) de la Ciudad de Buenos Aires ha dado un paso significativo hacia la transparencia en el mercado inmobiliario. Con la publicación de una nueva Disposición Técnico Registral (DTR), se reglamenta por primera vez cómo deben registrarse los boletos de compraventa y otros contratos sobre unidades en construcción o aún inexistentes. El objetivo es dotar de seguridad jurídica a las operaciones en pozo, evitar fraudes y facilitar el financiamiento a través de las futuras hipotecas divisibles.
La medida establece requisitos técnicos, registrales y notariales que los boletos deben cumplir. Estos podrán inscribirse tanto en el RPI como en entidades privadas autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV). Además, se abrirá un folio especial con matrícula única para cada futura unidad funcional, permitiendo así registrar boletos, cesiones, medidas cautelares y otros actos jurídicos relacionados.
La reglamentación busca dar trazabilidad y formalidad al proceso de compra en desarrollos en pozo, un segmento clave en la economía por su impacto en el empleo y la construcción. Representa un avance hacia la implementación operativa de las hipotecas divisibles.
## El paso previo: registrar el proyecto
Esta disposición técnica complementa lo que ya se había anunciado la semana pasada: la publicación de la Disposición 10/25, que obliga a los desarrolladores a dar de alta sus proyectos constructivos en el Registro de la Propiedad Inmueble antes de comercializar unidades. La Ciudad de Buenos Aires se convierte así en la primera jurisdicción del país en reglamentar esta instancia.
“Es el primer paso necesario para que un proyecto pueda emitir boletos de compraventa registrables”, señala Bernardo Mihura de Estrada, director del RPI de la Capital Federal.
La reglamentación se alinea también con la implementación del DNU 1017/2024, que creó la figura de las hipotecas divisibles. Este nuevo esquema de financiamiento permitiría a los compradores acceder a créditos hipotecarios antes de que las unidades estén construidas o subdivididas.
Aunque esta medida no resuelve el problema del financiamiento, representa un avance en términos de seguridad jurídica y protección para quienes compran desarrollos en construcción. “A partir de ahora, los boletos de compraventa podrán inscribirse, lo que le da mayor protección al comprador y evita la comercialización duplicada de la misma unidad”, explica Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
## ¿Qué cambia?
Según el Colegio de Escribanos porteño, los cinco puntos clave de la normativa son:
1. **Escritura de afectación obligatoria:** Antes de registrar un boleto de compraventa, se debe inscribir una escritura pública de afectación al régimen de propiedad horizontal u otro régimen de subdivisión.
2. **Registro de boletos:** Los boletos podrán registrarse en el Registro de la Propiedad Inmueble o en entidades privadas autorizadas por la CNV, según lo decidan las partes.
3. **Duración:** La inscripción del proyecto tendrá una duración de 10 años, con posibilidad de renovación.
4. **Caducidad:** La afectación caduca por vencimiento, por solicitud de las partes, por orden judicial o cuando se hayan transmitido todas las unidades.
5. **Seguridad jurídica:** Esta medida formaliza y hace trazable el proceso de compra, protegiendo al comprador y facilitando el acceso a créditos personales con respaldo registral.
## Ventajas y desventajas
Es importante aclarar que este proceso no reemplaza la escritura traslativa de dominio, que seguirá siendo necesaria una vez terminada la obra. Sin embargo, le otorga al comprador un respaldo registral de su boleto: “Podés cederlo, pedir un crédito personal porque está registrado y evitar que vendan una unidad que no existe en plano”, dice Sonia Lukaszewicz, asesora jurídico-notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
La disposición complementa y equipara a las anotaciones ante las entidades autorizadas por la CNV con las que se realicen ante los Registros de la Propiedad Inmueble provinciales.
## Hipotecas divisibles
La disposición se produce apenas dos semanas después de que el Gobierno reglamentara el DNU 1017/2024, habilitando las hipotecas divisibles, es decir, créditos que pueden otorgarse sobre unidades en pozo, incluso antes de que el inmueble esté subdividido. Esto permitiría, por ejemplo, que una persona acceda a un préstamo para la compra de un departamento aún en construcción, algo que hoy no es viable con una hipoteca tradicional.
Para que esa hipoteca pueda dividirse en futuras unidades, el desarrollador debe registrar el proyecto ante el RPI, detallando cuántos departamentos se construirán y afectando el terreno mediante escritura pública.
## Inscripción: obligatorio u opcional
Aunque la inscripción es optativa, se espera que los compradores comiencen a exigirla como condición mínima para adquirir una unidad en pozo. Las entidades deben generar el mercado secundario de hipotecas para aumentar el volumen de crédito.
La nueva medida de registrar los boletos busca mitigar el riesgo asociado al financiamiento en el mercado inmobiliario.
Por Candela Contreras
