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ALQUILERES: UN ÍNDICE DESBOCA AL MERCADO Y HAY NEGOCIACIÓN
LA FÓRMULA DENOMINADA “CASA PROPIA”, QUE SE APLICÓ EN 2023, DUPLICA Y CASI TRIPLICA LAS OTRAS EN USO EN EL ÚLTIMO AÑO.
El mercado de alquileres en La Plata, como en gran parte del país, atraviesa un momento de alta complejidad. Las diferentes fórmulas de ajuste y la dinámica propia de la oferta y la demanda están generando una situación particular que tiene a inquilinos y propietarios en constante negociación. Uno de los índices que se utilizan para los ajustes periódicos, el denominado “Casa Propia”, casi triplica al que copia el costo de vida -en boga en los nuevos contratos- y, por estos días, mucha gente se empezó a tomar la cabeza en casa, lo que motivó conversaciones y acuerdos para morigerar ese impacto.
La martillera Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades”, brindó un panorama detallado de las tensiones que se viven en torno a la actualización de los contratos. El foco de la discordia se encuentra en aquellos contratos celebrados entre octubre y diciembre de 2023.
Estos acuerdos, firmados por un plazo de tres años con actualización semestral, hoy están generando desajustes significativos. “Este mes y el mes pasado, los contratos que se hicieron con el índice de Casa Propia -los celebrados en noviembre y diciembre de 2023 y cuya actualización tocaba en mayo o junio de 2025- han quedado por encima del valor de mercado”, explicó Agostinelli. La consecuencia directa es clara: “Casi el 100 por ciento de los locatarios nos han llamado para solicitar una solicitud en el valor del alquiler”.
La disparidad de los índices es notoria. Mientras que el ajuste semestral por Casa Propia hoy se ubica en un impactante 40,32%, las alternativas son considerablemente menores. El ajuste semestral por Índice de Precios al Consumidor (IPC) es del 16,29%, y por Índice de Contratos de Locación (ICL), del 22,03%.
Es evidente que la diferencia del índice “Casa Propia”, que se calcula a partir de la inflación y el crecimiento salarial, ha provocado un descalce y ahí empezaron a aparecer las conversaciones. Agostinelli destacó un punto positivo en medio de este escenario: “La mayoría de los propietarios han accedido a la compensación”.
Afortunadamente, “fueron pocos los contratos que se celebraron con ese índice porque rápidamente salió el DNU (Decreto de Necesidad y Urgencia del Ejecutivo Nacional, a multas de diciembre de 2023)”, lo que limitó su alcance.
Inflación y “sentido común”
En otro orden, el salto entre las cotizaciones de los alquileres y la realidad inflacionaria es una constante. Según la asociación “Inquilinos Agrupados”, mientras que la inflación de mayo fue del 1,5%, los alquileres de vivienda se muestran subas mucho más elevados: 7,2% en Capital Federal, 4,5% en la Región Pampeana, 6,2% en el Norte, 4,4% en Cuyo y 6% en la Patagonia. La Plata no es la excepción. Las cotizaciones de los alquileres también están por encima de la inflación general. “El IPC cuatrimestral está casi en 12%, dividido 4 daría un 3% mensual, y el Indec dice que en mayo la inflación fue del 1,5%”, compara Agostinelli.
No obstante, la martillera rescató un aspecto positivo: “Lo bueno es que los valores están más estables y no está esa suba desmesurada que se generó hace un tiempo atrás por la escasez de oferta, entre otras cosas”.
Esta estabilidad relativa, sin embargo, no exime de desafíos. Agostinelli subraya que es “el mercado el que va marcando” las pautas.
Los propietarios también enfrentan sus propias presiones: “Están exigentes porque el alquiler no les rinde tanto. Porque los impuestos y las expensas también aumentan. No es dos más dos cuatro”, graficó y agregó que “hay muchas pequeñas grandes cosas que se tienen en cuenta” a la hora de determinar el valor de un alquiler.
Así las cosas, en el mercado se habla de cotizaciones que pueden rondar los 240 mil pesos para monoambientes, 360.000 para departamentos de una habitación y 450.000 pesos para los de dos. La cotización, se aclara, puede variar según la ubicación, comodidades, gastos, si tiene balcón, cantidad de metros, estado del departamento, distribución de los ambientes.
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