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## Una radiografía actual del mercado de alquileres temporarios
28 de mayo de 2025
00:16
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Hace unos años, el turismo crecía y el alquiler temporario era un mejor negocio que el tradicional, pero ¿sigue siendo así?
Luego de la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, el mercado de alquileres en Argentina atravesó una metamorfosis. La oferta de propiedades en alquiler tradicional en plataformas inmobiliarias tuvo un crecimiento exponencial, y en tan solo dos meses llegó a duplicarse. La nueva normativa ha convertido la inversión en este rubro en algo más atractivo, con una renta anual del 5,23% en dólares, según Zonaprop. Sin embargo, muchos se preguntan, ¿qué ocurrió con el mercado de alquileres vacacional o temporario?
Hasta el DNU de Javier Milei, existía el riesgo, en el caso de los alquileres tradicionales, de tener un inquilino atado a un contrato por tres años, con ingresos ajustados una vez al año. En un contexto de inflación superior al 200%, estos ingresos se devaluaban rápidamente. Esto llevó a que muchos propietarios se volcaran a la opción de alquiler temporario, que prometía rentas superiores al 7% anual en dólares. “En 2023 hubo un 60% más de alquileres temporarios que en 2022”, asegura Daniel Bryn, titular de Invertire.
Sin embargo, la foto hoy es otra. El turismo ha disminuido considerablemente, corroborado por el Indec, que reportó un 9,6% menos de turistas en diciembre del año pasado en comparación con el mismo mes del año anterior. Este contexto, combinado con los costos fijos de mantenimiento y equipamiento que requiere un alquiler temporario, ha llevado a muchos a reconsiderar el alquiler tradicional.
Actualmente, hay 22.594 unidades de alquiler temporario en la ciudad de Buenos Aires, lo que representa una baja interanual del 8,68% (mayo 2024-mayo 2025). “Luego de un pico a comienzos de 2024, el inventario comenzó a ajustarse, posiblemente por saturación del mercado o migración de unidades hacia el alquiler tradicional o la venta”, explica Bryn.
La ocupación de los departamentos de alquiler temporario ronda el 53%, con 14 a 15 días al mes desocupados por unidad. Este descenso impacta directamente en la rentabilidad, ya que muchos gastos fijos se mantienen, aun cuando el departamento no tenga inquilino. En comparación con la ocupación de 2022-2023, que superaba el 75%, el descenso es significativo.
De esta forma, la rentabilidad de un alquiler temporario hoy oscila el 6,58% anual, comparada con el 5,23% del alquiler tradicional. Los ingresos mensuales en los temporarios también han disminuido, promediando US$564, lo que representa una caída interanual del 11,14%.
Si se amplía la mirada, según datos de Zipcode, el negocio de los alquileres temporarios genera actualmente unos US$20 millones por mes en bruto en CABA, aunque a fines de 2022 se alcanzaron récords de US$32 millones mensuales.
“Durante mucho tiempo, el alquiler temporario fue el refugio predilecto de los inversores que buscaban maximizar su renta en dólares. Pero hoy, con una ocupación en baja y tarifas estancadas, la rentabilidad de los temporarios se acerca a la del alquiler tradicional. La diferencia es mínima, y con menos rotación y menos esfuerzo de gestión, muchos propietarios están reconsiderando el modelo tradicional como una alternativa más estable”, analiza Bryn.
## Gastos involucrados en la inversión de un departamento destinado al alquiler temporario
“Tienen gastos de mantenimiento, expensas, servicios, wifi, cable, ABL, entre otros. Es decir, se generan costos fijos que, aun estando desocupado, deben pagarse”, detalla Victoria Gómez, property manager con más de 21 años de experiencia en el sector.
Los propietarios suelen contratar a un “property manager”, que se encarga de todas las cuestiones relacionadas con el alquiler temporario. “Generalmente, el host cobra entre un 10% y un 20% de comisión, dependiendo de las funciones que realice. Además, los gastos de mantenimiento pueden alcanzar entre un 10% y un 15% más de la facturación bruta del departamento. En resumen, los costos pueden llegar a representar hasta un 30% del ingreso”, cuantifica Bryn.
En este sentido, Silvina Ovalles, fundadora de BA Rent, detalla que hay un costo inicial significativo para equipar el departamento, que depende de varios factores como el tamaño de la unidad, la antigüedad del edificio y la zona.
Además, es importante considerar otros elementos que generan gastos, tales como:
– Costo directo de la unidad (gastos ordinarios): ABL, expensas, consumo de servicios (agua, luz, gas).
– Costo de comercialización o remuneración a los canales/plataformas.
– Honorarios del property manager.
– Lavado de blancos después de cada estadía.
– Costo de limpieza tras cada estadía, que puede requerir de dos a cuatro horas según el tamaño y la suciedad del departamento.
Por María Josefina Lanzi
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Este artículo proporciona una visión clara y concisa sobre el estado actual del alquiler de propiedades temporarias en Argentina, en un contexto de cambios significativos en la normativa y el comportamiento del mercado.
