El dato que preocupa a los especialistas de propiedades: ¿dejarán de subir los precios?
En un mercado que sigue despegando, un indicador en la ciudad de Buenos Aires ha cambiado de dirección y presenta un nuevo escenario para quienes ponen en venta su propiedad.
3 de junio de 2025
07:42
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Cuando en el mercado se producía una baja en el stock de las propiedades en venta, la oferta creció en los últimos meses y marcó un cambio de tendencia. El semáforo del real estate mantiene sus indicadores en onda verde desde hace más de un año. Desde los precios de publicación que continúan en tendencia alcista, hasta el aumento de la participación del crédito hipotecario en las escrituras; todo muestra que el mercado poco a poco sigue despegando. Al mismo tiempo, otro índice que marca un cambio de tendencia en los últimos meses alerta a los brokers inmobiliarios.
Los buenos indicadores del mercado
Por un lado, son muchas las cifras que muestran las buenas noticias; si se analizan en detalle los indicadores antes mencionados, es posible ver que los valores de publicación continúan en alza. Los precios de los departamentos en CABA aumentaron un 3,9% en lo que va del año, según el informe de mayo de Zonaprop, y acumulan una suba del 10,7% desde inicios del 2024. Se trata de 22 meses de crecimiento mensual y 15 meses de subas interanuales consecutivas.
Por su parte, las operaciones de compraventa vienen superando mes a mes a los registros de hace un año: en abril se firmaron 5,471 escrituras en la ciudad de Buenos Aires, lo que muestra un 50% de incremento en comparación con el mismo mes del 2024. En enero, el crecimiento interanual fue del 93,7% y en febrero del 94%. Además, en el primer cuatrimestre se acumularon 18,156 operaciones, marcando el segundo mejor registro de los últimos 18 años.
El contexto macroeconómico
El contexto macroeconómico también ayuda, ya que la reciente salida del cepo agilizará las operaciones en un mercado que se rige tradicionalmente en dólares. En este sentido, las visitas a portales inmobiliarios anticipan buenos augurios: según números de Daniel Bryn, en mayo hubo 13,922,000 búsquedas online, lo que muestra un crecimiento del 13% interanual.
Ahora bien, como se mencionaba antes, otro de los indicadores del sector marcó un amarillo en el semáforo inmobiliario. Con la reactivación de las ventas, el stock de publicaciones venía bajando y no se reponía nueva oferta con la misma velocidad que se vendía. Sin embargo, según números del Radar Inmobiliario, elaborado por la inmobiliaria Fabián Achával, “detectamos que acumula tres meses de crecimiento interanual, luego de 29 meses consecutivos de caídas”. Más precisamente, en mayo, la oferta creció 10,6%, en comparación con mayo del año anterior: hay 72,000 departamentos en oferta y 106,000 inmuebles si se toman todas las tipologías, según Zonaprop.
¿Por qué sube la oferta de propiedades en venta en CABA?
En un mercado que viene en crecimiento y maneja números positivos, los niveles de oferta parecen mostrar una paradoja. Los especialistas del sector tienen sus hipótesis sobre esta aparente contradicción. Achával analizó los datos, planteando que el aumento de las publicaciones podría ser por una suba en la cantidad de inmuebles en construcción, que, por el fuerte aumento en los costos, puede llevar a que no se estén vendiendo. Sin embargo, su investigación muestra que “desde enero de 2024 el segmento en construcción cayó un 82% en oferta, mientras que la suba en la oferta del usado de más de 50 años fue del 21%”.
El broker estima que el aumento en el stock puede provenir de un grupo de personas que habrían retirado sus propiedades de la venta, debido a la caída en los precios que hubo desde 2019 en adelante, y que hoy estarían volviendo a publicar sus propiedades en el mercado. “El stock en oferta pasó de ser 165,000 inmuebles en 2022 a alrededor de 100,000 en 2024. Hoy puede que esos propietarios estén volviendo, porque ven que hay mejores precios y más demanda en el mercado”, explica Achával.
Los efectos del DNU de Javier Milei
Cuando surgió el DNU de Javier Milei en diciembre de 2023, creció la oferta de propiedades en alquiler, ya que, derogada la ley que regulaba esta actividad, volvió a ser una inversión atractiva. Ese primer impulso ya se equilibró y la gente que tal vez había vuelto a ofrecer su departamento en alquiler, terminó su contrato y ahora lo ofrece en el mercado de la compraventa”, analiza Balayan.
Santiago Mieres, de la inmobiliaria homónima, coincide en que en CABA se esté dando este fenómeno de suba de la oferta de propiedades en venta. Sin embargo, aclara que, en zona norte y oeste, la situación es distinta. “Muchos propietarios que venían esperando para ver cómo reaccionaba el mercado con los créditos, hoy se encuentran con que los precios están subiendo, junto a una mayor estabilidad política y el blanqueo, que ha generado mucho movimiento en compraventa de inmuebles en CABA”.
La realidad en zonas norte y oeste
En lugares como zona norte y oeste, el stock vive otra realidad: “Sobre todo en el norte, es histórica la menor cantidad de oferta que hay disponible tanto en metros cuadrados de departamentos como en m² de casas. En 70 años de historia nunca vimos un momento en que hubiera tan poca oferta; hoy contamos con un 50% menos de lo que teníamos dos años atrás”.
¿Bajarán los precios?
“La suba que hubo en estos últimos meses en la oferta de propiedades en venta no es mucha, pero marca una condición distinta y genera una incógnita sobre cuánto van a crecer los precios este año, ya que, para que haya una fuerte suba, se tiene que vaciar la oferta de inmuebles.” Esto despierta inquietud, sobre todo entre los desarrolladores inmobiliarios, que están esperando con mucha expectativa la suba en los precios de los inmuebles usados.
Soledad Balayan opina que la buena noticia del aumento de oferta es que la gente tiene más opciones de compra, aunque también cree que puede desacelerar el aumento de precios. Al mismo tiempo, suma un componente al análisis: “Hay que preguntarse si lo que aumentó de la oferta es lo que se está buscando.” En ese sentido, señala que lo más demandado hoy para compra en Capital es el tres y cuatro ambientes, pero no es lo que más aumento tuvo de oferta. Para graficarlo, aporta números del incremento interanual en la oferta de departamentos en venta en CABA por tipología en una semana en mayo.
Rozados analiza también los números de oferta, centrándose en Palermo. Observa que la diferencia entre abril del 2024 y abril del 2025 deja ver un 67% más de oferta de monoambientes, pero tan solo un 1,3% más de oferta en los tres ambientes. “El impacto en los precios va a depender de la presión de demanda: cuantas más personas se peleen por lo mismo, más va a aumentar el valor. En el caso de los monoambientes, hay mucha oferta y poca presión de demanda, por lo que, en ese segmento no veo mucho aumento de precios”.
Fuente: María Josefina Lanzi