Es empresario de la construcción y asegura que crear millares de hogares es posible, incluso cuando “no hay plata”
LA MITAD DEL PRECIO DE UNA VIVIENDA SON IMPUESTOS, ELIMINANDO LAS CARGAS DISTORSIVAS, LAS PROPIEDADES BAJARÍAN DE PRECIO
* 30 de junio de 2025
* 09:45
* Tiempo de lectura: 12 minutos
El empresario de la construcción Issel Kiperszmid asegura que es posible bajar el déficit habitacional del país. En el último año y medio, el Gobierno y la sociedad han superado un sinnúmero de obstáculos, encaminándose hacia un horizonte donde la estabilidad de precios se vislumbra como una realidad alcanzable. Muchos de los impedimentos que se debieron afrontar en estos 18 meses parecían insalvables o amenazantes, como situaciones traumáticas vividas en momentos anteriores.
Hoy, la “bomba de las Lelic”, “el peligro de los puts”, “la hiperinflación a la vista” y otros temores han cedido ante la firme política de shock y eliminación del déficit fiscal que el gobierno ha implementado desde su asunción.
Aunque en la macroeconomía aún queda camino por recorrer, los niveles actuales de aprobación de la gestión superan el 50%. Sin embargo, la situación microeconómica para empresas y consumidores es diferente. El PBI ha crecido a un ritmo satisfactorio (5,2% de tasa anual), pero la diferencia entre ganadores y perdedores es marcadamente evidente.
LA CONSTRUCCIÓN COMO GENERADOR
La construcción se presenta como un gran creador de empleo, tanto de manera directa como indirecta. En un país con un déficit de viviendas que afecta entre 2,5 y 3 millones de hogares, el sector privado puede dar una respuesta importante a esta necesidad vital insatisfecha, especialmente para quienes tienen capacidad de repago. Esto se puede lograr sin que el gobierno deba destinar recursos presupuestarios, respetando así el axioma fundamental en la acción gubernamental: “No hay plata”.
Lo que se requiere es la adopción de medidas normativas que desaten los nudos que frenan la actividad, haciéndola virtualmente inviable. Destrabar estos impedimentos puede ayudar a una rápida recuperación de la actividad, generando demanda laboral y un efecto multiplicador sobre la economía. Es decir, estimular empleo y generar valor donde se necesita, creando hogares que impacten positivamente en las familias y en la sociedad en general.
CÓMO FACILITAR EL ACCESO A LA VIVIENDA
Muchos argentinos, sobre todo jóvenes, sienten que acceder a la vivienda es inalcanzable, lo que afecta su deseo de formar una familia y proyectar su vida. La frustración se acentúa incluso para quienes tienen un empleo o ingreso estable, ya que no pueden afrontar cuotas accesibles.
La pregunta es: ¿se puede resolver esto cuando en el Estado “no hay plata”? La respuesta es sí, al menos para un millón de familias, lo que representa entre un tercio y el 40% del déficit habitacional actual.
EL COEFICIENTE DEL ESFUERZO
El coeficiente de esfuerzo para adquirir una vivienda es la proporción de ingresos que se destina al pago de la cuota de la casa. Este coeficiente es mayor cuando el precio de los inmuebles es alto, la cantidad de cuotas es menor, o los intereses sobre la deuda son altos. Cuanto más bajo es este coeficiente, más fácil resulta a los compradores acceder a una casa.
Es aquí donde el gobierno puede intervenir sin afectar el gasto público. La carga de impuestos que abonan los compradores puede llegar a ser entre un 46 y un 54% del total, según las características de la propiedad y la estructura de la venta. Así, ¡la mitad del precio de una vivienda son impuestos! Reduciendo estas cargas, especialmente las distorsivas, se podría lograr una reducción significativa en los precios.
LOS MODELOS EXITOSOS EN EL MUNDO
La propuesta es que el Gobierno adopte algunos regímenes exitosos de exenciones impositivas de otros países de la región. Solo con esto, el precio de las primeras viviendas debería disminuir considerablemente.
Además, el Gobierno puede incidir para que los bancos reduzcan las tasas de interés y extiendan los plazos. Esto no debe hacerse por decreto, sino mediante mecanismos de mercado. Desde la crisis de 2001/2002, los bancos han perdido su rol de intermediarios estructuradores del crédito, convirtiéndose en entidades transaccionales.
LA PROPUESTA
Nuestra propuesta es que el gobierno presente una ley al Congreso para que se vendan acciones que poseen, las cuales no generan ningún beneficio. De este modo, se destinarían recursos a créditos para que las familias puedan adquirir viviendas nuevas.
La creación de un círculo virtuoso generará empleo donde se necesita y brindará la posibilidad de que cientos de miles de personas sueñen nuevamente con un hogar propio.
Es absolutamente posible: está en manos de quienes conducen el país y quienes aprueban sus leyes dar el primer paso. Las empresas privadas, sin duda, acompañarán.
El autor es vicepresidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y presidente de la desarrolladora Dypsa.
