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EXPENSAS EN CABA: SUBAS MODERADAS, COSTOS ELEVADOS Y MOROSIDAD SOSTENIDA
Las expensas comunes en la Ciudad de Buenos Aires continúan representando uno de los gastos más relevantes para propietarios e inquilinos. En junio, la expensa promedio en CABA llegó a $268.591, con un aumento mensual del 4% respecto de mayo, cuando promediaba $258.218. Según ConsorcioAbierto, el incremento interanual es del 52,8%, un número alto pero que refleja cierta desaceleración respecto de los saltos de más del 100% que se observaron hasta comienzos de año.
El informe de ConsorcioAbierto relevó datos en 12.000 consorcios de todo el país, incluyendo las principales ciudades. En la provincia de Buenos Aires, las expensas promedio se ubicaron en $127.193 en junio, con un aumento mensual del 5,5% y un alza interanual del 83%. En Córdoba, el promedio fue de $119.106, con un incremento interanual del 74,7%. En Santa Fe, se calcularon en $107.014, con una suba interanual del 74,1%, mientras que en Entre Ríos promediaron $51.078, con una variación interanual del 62%.
Aunque los aumentos continúan, la moderación de la inflación general —ubicada en torno al 1,6% mensual según el INDEC en junio— empieza a trasladarse a los costos de consorcios. El rubro Vivienda, agua, electricidad y combustibles subió 3,4% en el mes, y la expectativa es que, si la inflación logra mantenerse baja, los ajustes de expensas se ubiquen por debajo de esos niveles en los próximos meses.
DISTRIBUCIÓN DE LOS GASTOS EN LOS CONSORCIOS
El relevamiento de ConsorcioAbierto detalló la composición de los costos. En CABA, Personal y Sueldos representa el 36% del gasto total, proporción que baja al 17% en edificios grandes, donde las economías de escala reducen el impacto. Gastos Operativos y de Mantenimiento promedian el 27%, pero pueden subir al 56% en consorcios con más de 200 unidades, impulsados por servicios de limpieza, seguridad y reparaciones.
Servicios Públicos ocupan alrededor del 14% y mantienen un comportamiento estable. Gastos administrativos, bancarios e impositivos suman un 13%, reduciéndose al 8% en edificios grandes. Mantenimiento Extraordinario y Obras explica entre 7 y 8%, con una ligera baja en consorcios de mayor tamaño.
En la provincia de Buenos Aires, el patrón se repite con variaciones. Sueldos alcanzan en promedio el 39%, descendiendo al 22% en edificios grandes. Operativos y Mantenimiento representan el 26% y ascienden al 50% en grandes consorcios. Servicios Públicos suelen rondar entre 8% y 12%, con diferencias tarifarias respecto de la Capital.
EL PESO DE LA MOROSIDAD
Junto al aumento de costos, la morosidad en el pago de expensas se consolidó como uno de los mayores desafíos de la administración consorcial. Según datos de la Fundación Liga del Consorcista, el nivel de incumplimiento promedio ronda el 25% y se mantuvo estable durante el último año. Aunque la cantidad de propietarios con deuda no se disparó, el monto total adeudado creció, incrementando la tensión entre vecinos y complicando la gestión cotidiana.
Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto, explicó que actualmente el 17% de las unidades funcionales en CABA registra deuda. “En un edificio de 100 departamentos, alrededor de 17 vecinos no están al día con sus pagos”, señaló. Sin embargo, advirtió que el problema más preocupante radica en el aumento del volumen de deuda acumulada: “Son más o menos los mismos morosos, pero deben más”.
El porcentaje de deuda sobre el total de expensas varía por barrio. En zonas como Balvanera, representa el 37% del total liquidado, mientras que en Belgrano se sitúa en el 16%. El promedio general de los barrios monitoreados ronda el 23%, un nivel que creció respecto de años previos, salvo la excepción de la pandemia.
IMPACTO SOBRE FAMILIAS E INQUILINOS
David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, describió las consecuencias sociales del fenómeno. “La salud financiera de los consorcios está bajo amenaza. Uno de cada cuatro propietarios no paga las expensas, y eso genera tensión entre vecinos, deterioro edilicio y juicios. Mantener un hogar hoy exige un esfuerzo monumental, con ingresos familiares que en muchos casos se destinan en un 80% o incluso 90% a cubrir gastos básicos y servicios”, advirtió.
Para quienes alquilan, el impacto no es menor. Un monoambiente en Buenos Aires ya se ubica en torno a los $500.000 mensuales. Aunque la oferta de propiedades repuntó tras la derogación de la Ley de Alquileres de 2020, los salarios no recuperaron poder adquisitivo de forma sostenida, un problema que también afecta a los dueños que deben afrontar expensas crecientes.
DIFERENCIAS ENTRE EDIFICIOS
Jorge C. Resqui Pizarro, abogado especializado en propiedad horizontal y presidente del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (CePHyS), explicó que la incidencia de las expensas sobre el ingreso familiar varía según el tipo de edificio. “Las expensas pueden representar entre el 5% y el 30% del presupuesto mensual. En inmuebles con amenities, seguridad y servicios centrales, el peso sobre los ingresos es más alto, sobre todo para inquilinos”, detalló.
Pizarro también describió la estrategia que siguen muchos consorcios para reducir costos en este contexto. “Se observa una fuerte caída en el mantenimiento. Solo se atiende lo indispensable. Incluso en edificios con propietarios de mayor poder adquisitivo, se intenta minimizar el impacto en las expensas”.
ESTRATEGIAS PARA CONTENER COSTOS
Administradores y consejos de propietarios exploran distintas medidas para reducir gastos. Laiuppa señaló que muchas administraciones promueven la adopción de tecnología para recortar consumos. Se incluyen cambios de luminarias por LED, instalación de sensores de movimiento, temporizadores para calefacción central y, en algunos casos, paneles solares. En edificios con agua caliente central, se reducen los horarios para moderar el uso de gas.
Además, se destaca la importancia de una gestión transparente y activa. Desde la Liga del Consorcista recomiendan que los consejos de propietarios fiscalicen la administración, soliciten presupuestos alternativos y promuevan licitaciones internas para evitar sobreprecios.
EL PROBLEMA DE LA COBRANZA Y LA VÍA JUDICIAL
La vía judicial por expensas impagas puede iniciarse incluso ante un solo mes de deuda. Aunque muchos consorcios prefieren buscar primero una solución extrajudicial, las instancias habituales incluyen diálogo, intimación escrita, acuerdos de pago y, como último recurso, juicio ejecutivo.
Loisi advirtió que no todos los deudores tienen la misma situación. “No es igual el vecino que perdió su ingreso que quien prioriza otros gastos o aprovecha la diferencia entre inflación y tasas judiciales”, señaló. Para el primer caso, se sugieren planes de pago; para el segundo, acciones judiciales más rápidas.
PERSPECTIVAS HACIA ADELANTE
Aunque el nivel de morosidad no creció en proporción de deudores, el monto total adeudado continúa subiendo. El contexto inflacionario y la pérdida de ingresos reales amenazan con agravar la situación si no se consolidan medidas macroeconómicas para reducir la inflación.
Para ConsorcioAbierto, un factor clave para moderar los aumentos futuros reside en la evolución de las paritarias del personal de edificio y en los costos de servicios públicos, que siguen como componentes centrales de las expensas. Albano Laiuppa concluyó: “El desafío de las administraciones pasa por mantener los edificios en buen estado frente a una creciente morosidad. Postergar mantenimiento puede parecer una solución en el corto plazo, pero deriva en problemas mayores y costos futuros aún más altos”.
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