Hipotecas Divisibles: Qué Son y Para Qué Sirven
El mercado inmobiliario argentino experimenta un giro con la implementación de nuevas herramientas de financiamiento y seguridad jurídica que permitirán que un usuario pueda comprar unidades en construcción a través de las hipotecas divisibles o de bien futuro. Estas medidas fueron oficializadas a través de la Disposición 10/2025 del Ministerio de Justicia y la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y Justicia, reglamentando así el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 1017/2024. Este marco normativo introduce cambios significativos en la forma de adquirir propiedades, especialmente aquellas que se encuentran en etapa de construcción.
El enfoque de estas medidas es revitalizar el crédito hipotecario, proteger a los compradores de unidades “en pozo” y mejorar la transparencia en los proyectos de desarrollo inmobiliario.
Una de las transformaciones más destacadas es el cambio de paradigma en el acceso al financiamiento. Según Bernardo Mihura de Estrada, director del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) de CABA, el DNU 1017/2024 brinda múltiples opciones para financiar obras nuevas, poniendo al comprador como eje principal. “Ahora el adquirente puede elegir el proyecto que más le guste y financiarlo con el banco que mejores condiciones le ofrezca, ya no depende de lo que le imponga el vendedor”, indicó.
Esta nueva posibilidad representa un avance crucial. Hasta ahora, la financiación de propiedades en construcción dependía exclusivamente del desarrollador. Con la nueva normativa, los compradores pueden acceder a créditos bancarios con garantía real sobre una unidad futura, gracias a la figura de la hipoteca divisible y el registro de boletos. Esto facilita la inclusión de más actores financieros en el sistema y fomenta la competencia entre las entidades bancarias, beneficiando a quienes buscan adquirir su vivienda.
La concepción de las hipotecas divisibles no es completamente nueva; se inspira en un modelo utilizado por el Banco Hipotecario Nacional en la década de 1960 (Ley 18.307). Sin embargo, su aplicación actual se adapta al vigente Código Civil y Comercial de la Nación. Estas hipotecas permiten que un desarrollador constituya una garantía hipotecaria general sobre el terreno o el proyecto en su totalidad. Una vez que las unidades se subdividen, esa hipoteca se fracciona, asignando el saldo correspondiente a cada comprador, quien asume la deuda individual frente al banco.
Esto resuelve la limitación de financiar proyectos en etapas tempranas. Ahora, el comprador de una unidad en construcción o un lote puede hipotecar su fracción específica, lo que brinda previsibilidad a los desarrolladores y amplía la demanda. La reglamentación permite su constitución en la escritura inicial, previendo la futura división al subdividir el inmueble, o dividir una hipoteca ya existente al transferir las unidades. La escritura debe detallar el proyecto y la individualización de unidades.
Entre los requisitos establecidos para la constitución de estas hipotecas se incluyen: dominio del inmueble libre de gravámenes o con gravámenes reconocidos por el acreedor, la presentación de un proyecto urbanístico aprobado que determine la modalidad de subdivisión y las características de las futuras unidades o lotes, y la conformidad de las partes para la división del crédito y la garantía hipotecaria. Además, se solicita documentación técnica como planos de mensura, certificados registrales y constancias de deuda por impuestos.
Otra innovación fundamental es la anotación registral de los boletos de compra venta. Esta herramienta aporta una capa de protección adicional para el comprador que, si bien aún no posee el título de propiedad, ya realizó pagos por una unidad. El nuevo régimen habilita la inscripción de estos boletos tanto en el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) como en entidades privadas autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV).
Mihura de Estrada explicó que, si bien el Código Civil y Comercial ya convalidaba la inscripción de boletos de compraventa, esta reglamentación va más allá. Para registrar boletos de unidades proyectadas, primero se debe asentar el alta del proyecto en el Registro de la Propiedad Inmueble. Luego, el desarrollador puede inscribir sus boletos en el RPI o en entidades privadas autorizadas por la CNV.
El director del RPI también destacó el rol del escribano en la redacción, certificación, control de legalidad y registración del boleto. El Colegio de Escribanos de CABA fue clave en este trabajo conjunto.
Antes de inscribir un boleto, el desarrollador debe registrar el “proyecto de edificio” en el RPI. Esto implica presentar planos, pre aprobaciones, documentación técnica y el compromiso de afectación a propiedad horizontal. Este control de legalidad busca evitar la comercialización de proyectos inviables.
La inscripción de estos boletos caduca a los 5 años si no se renueva, evitando que el sistema se extienda indefinidamente sin escrituración y preservando la seguridad jurídica. Además, los boletos registrados pueden ser objeto de prendas o garantías reales, facilitando el acceso al crédito y la financiación del saldo de precio. Cada boleto se anota en un folio especial, lo que refleja cesiones, prendas, embargos u otras restricciones.
La normativa también reglamenta la posibilidad de constituir hipotecas sobre el derecho real de superficie. Esta figura permite construir en un terreno sin ser propietario y usar ese derecho como garantía hipotecaria.
La novedad incorporada por el Decreto y su reglamentación es que al terminarse la construcción por parte del superficiario, la indemnización debida por el nudo propietario al superficiario podrá consistir en la transmisión del dominio pleno y perfecto sobre las unidades construidas por el superficiario.
Esta herramienta es clave para diversos desarrollos, especialmente aquellos donde el Estado aporta el terreno. Las escrituras deben incluir planos o croquis de profesionales habilitados que delimitan el objeto del derecho.
Al subdividir el inmueble y transferir unidades o lotes, se dividirá el crédito hipotecario en partes vinculadas a cada fracción. La escritura debe consignar el saldo de deuda de cada adquirente y sus condiciones de pago.
El acreedor debe aceptar la división del crédito y liberar al propietario original de las deudas asumidas por cada comprador. También se puede liberar la hipoteca sobre unidades sin saldo de deuda.
Fuente: La Voz Inmobiliaria
