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Hipotecas Divisibles y Boletos de Compraventa de Propiedades en Construcción: El Real Impacto de Estas Dos Medidas
El autor celebra las decisiones del Gobierno pero advierte que solo serán efectivas si están acompañadas de una política de vivienda sólida y coherente.
31 de julio de 2025
18:08
Una reflexión sobre las dos nuevas medidas del Gobierno que buscan impulsar el mercado inmobiliario y el acceso a la vivienda.
Recientemente el Gobierno, a través de la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y Justicia que reglamenta la operatoria de las hipotecas divisibles y, de la Disposición Técnica Registral 11/2025 que habilita en la Ciudad de Buenos Aires la inscripción de boletos de compraventa de unidades en construcción, volvió a poner sobre la mesa dos herramientas fundamentales para destrabar el acceso al crédito y reducir el déficit habitacional. Las celebramos y comentamos a continuación.
Las normas representan un correcto avance reglamentario del Decreto 1017/2024, dictado en noviembre del año pasado, en el que se implementaron medidas destinadas a estimular el desarrollo del mercado de créditos hipotecarios y buscan así ampliar el financiamiento para la primera vivienda.
Como alguien que participó activamente en el debate del Decreto 962/2018, que permitía inscribir boletos de compraventa, celebro el reconocimiento de la problemática, pero advierto que estas medidas solo tendrán impacto si forman parte de una política de vivienda sólida y coherente.
El impacto de las nuevas medidas
La nueva Resolución 2/2025 retoma ese camino con un objetivo más ambicioso: permitir que un proyecto inmobiliario en pozo pueda constituir una hipoteca “global” que luego se divida cuando se afecte a propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios. La norma explica que las hipotecas divisibles se podrán establecer desde la escritura constitutiva del proyecto y que, una vez subdividido el inmueble, se podrá dividir proporcionalmente el crédito y la garantía, e incluso securitizar los flujos. El Gobierno defiende la medida argumentando que la falta de hipotecas divisibles reducía la oferta de viviendas posibles de ser hipotecadas y limitaba el financiamiento de futuras obras, lo cual es plenamente acertado.
En paralelo, la Disposición 11/2025 reglamenta en CABA la inscripción de boletos de compraventa sobre unidades en construcción e impone requisitos: los boletos deberán identificarse con datos de las partes, especificar el proyecto y la unidad, acreditar un anticipo mínimo (el decreto exige un depósito de al menos 25% del precio) y contar con la certificación de un profesional. La idea es dar seguridad jurídica y allanar el camino para las hipotecas divisibles.
Estas herramientas son valiosas porque permiten financiar obras y compras de forma integrada. En una columna de noviembre de 2024 para el diario LA NACION, resalté que, frente a los Decretos 1017 y 1018/2024, el crédito hipotecario debe ser la herramienta primordial de la política habitacional. En aquella nota hice hincapié en que, en la Argentina, con un stock hipotecario inferior al 1 % del PBI, se financia la construcción a través de la preventa de unidades “en pozo” mediante fideicomisos. Ese esquema solo funciona para quienes tienen dólares ahorrados, excluyendo a la gran mayoría de las familias de nuestro país. Por eso insistí en que debemos aprobar leyes como la hipoteca de bien futuro de Perú o la promesa de venta escriturable de Uruguay, que facilitan el acceso a las familias y financian los proyectos inmobiliarios en escala.
Desafíos en el contexto actual
Las hipotecas divisibles constituidas sobre derechos reales de superficie o futuras son excelentes herramientas para financiar más emprendimientos, acercar el crédito hipotecario desde el pozo y abaratar el costo, creando un mercado de unidades “apto crédito” que hoy no existe.
Sin embargo, debemos preguntarnos si bastan estas normas. Para dar respuesta, es necesario situar las nuevas herramientas en el contexto actual donde, desde 2017, el índice de costos de la construcción medido por la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) se multiplicó por 95, muy por encima de la inflación general. Además, según un informe de la Fundación Tejido Urbano, más del 40% de las empresas constructoras en 2025 declararon no tomar crédito, un aumento de 15 puntos respecto del promedio entre 2018 y 2023.
Ante ese escenario, es lógico que la ausencia de financiamiento restrinja la oferta y encarezca los precios. El déficit habitacional se refleja en los hogares: en 2024, también según Tejido Urbano, unos 2.265.000 jóvenes de 25 a 35 años vivían con sus padres o abuelos, el 36,7 % de esa franja etaria. El dato deja claro que existe una generación que posterga la independencia porque no puede acceder a un crédito ni a un alquiler estable.
El camino hacia una solución integral
Es importante destacar que las hipotecas divisibles pueden ser una herramienta poderosa si se utilizan correctamente. Ello porque facilitan el acceso al financiamiento para la compra de viviendas nuevas a las familias, a la vez que posibilitan el financiamiento de la construcción de los proyectos inmobiliarios desde su inicio. Comprar desde el pozo reduce en aproximadamente un 30% el costo del inmueble.
El camino es largo, y las medidas apuntan a estimular el desarrollo del mercado de créditos hipotecarios, una herramienta primordial para permitir combatir el déficit habitacional, pero que también requiere de una economía estable, baja inflación y un sistema financiero dispuesto a prestar a largo plazo, que solo podrá expandirse cuando exista una mayor participación del mercado de capitales.
Aquí retomo un concepto que he defendido desde mi paso por la Secretaría de Vivienda: “La estructura sigue la estrategia”, en el sentido de que las normas puntuales son necesarias, pero si no existe una política de vivienda activa, con instituciones robustas y financiamiento estable, se convierten en parches. En 2024, de acuerdo con un informe de la Fundación Tejido Urbano, que recopiló datos de entidades financieras y del Banco Central, Argentina otorgó unos 11.000 créditos hipotecarios. El número es mínimo, representaba apenas 0,2 % del producto interno bruto, un nivel muy por debajo de los estándares regionales y muchas familias aún no pueden acceder a poder pagar por su vivienda.
Por ello, si solo se apuesta al crédito individual sin acompañarlo con subsidios y programas de producción de suelo urbano, seguiremos asistiendo a un mercado segmentado que no logra llegar a la demanda en déficit. En muchos países de la región, la política de vivienda combina el acceso al crédito hipotecario con subsidios progresivos y programas de ahorro previo o de fondos de garantías, que permiten escalar la oferta y atender a diversos grupos de ingresos.
Asimismo, no podemos pasar por alto que el cierre de la Secretaría de Vivienda y la desarticulación de programas de acceso a la primera vivienda que el actual Gobierno anunció a fines de 2024, significan un renunciamiento del Estado a ser un órgano rector en la materia.
Las resoluciones recientes están en el camino correcto, pero la eliminación de una institucionalidad especializada reduce la capacidad de coordinar suelo, infraestructura, crédito, subsidios y ahorro. Necesitamos una autoridad de vivienda que planifique a largo plazo, articule con provincias y municipios y asegure que aquellas herramientas, como las hipotecas divisibles, no queden únicamente en manos de un mercado volátil.
Conclusión
En síntesis, la Resolución 2/2025 y la Disposición 11/2025 aportan mejoras, y las hipotecas divisibles constituyen una excelente herramienta para financiar proyectos y crear un mercado de unidades aptas para crédito. Sin embargo, para que estas medidas faciliten realmente el acceso a la vivienda, urge restablecer una estructura institucional dedicada a la vivienda y al hábitat, porque miles de jóvenes seguirán viviendo con sus padres y millones de familias permanecerán en la informalidad si no se aborda el problema de manera integral. La oportunidad está sobre la mesa; depende de todos convertir estas normas en un verdadero camino hacia la casa propia.
El autor fue secretario de Vivienda durante el gobierno de Mauricio Macri.
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