Los 10 barrios con departamentos de 2 ambientes por menos de $400.000
En la actualidad, el mercado de alquileres en Buenos Aires presenta disparidades significativas. Mientras que en barrios como Palermo, Belgrano o Núñez los precios de los dos ambientes superan los $500.000 mensuales, hay zonas de la Ciudad donde es posible encontrar ofertas hasta un 30% o 40% más económicas. Generalmente, estos barrios se ubican en el sur o el oeste porteño, donde la presión turística es menor y la oferta en dólares es escasa. Aquí, los departamentos son funcionales, sin amenities ni cochera.
Según un análisis de datos de portales como Zonaprop, Argenprop y Cabaprop, se identificaron los diez barrios con los alquileres más bajos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), todos por debajo de los $400.000 para unidades de dos ambientes. Este informe se basa en publicaciones activas, contratos tradicionales y precios en pesos.
Los barrios con alquileres más bajos son:
– **Villa Lugano:** $340.000.
– **Villa Soldati:** $345.000.
– **Villa Riachuelo:** $350.000.
– **Constitución:** $380.000.
– **Barracas:** $380.000.
– **Villa Santa Rita:** $390.000.
– **San Cristóbal:** $400.000.
– **Mataderos:** $400.000.
– **Balvanera:** $400.000.
– **San Nicolás:** $400.000.
Estos barrios comparten características que contribuyen a mantener los valores bajos: edificios de pocas plantas, sin ascensor ni amenities, costos de consorcio moderados, y una demanda estable aunque no intensa. En muchos casos, la ausencia de alquileres temporarios también favorece a los residentes permanentes.
Dónde encontrarlos
El análisis revela que existen aproximadamente 350 unidades de dos ambientes disponibles por debajo de los $400.000 en toda la Ciudad, dentro de un total de más de 3.000 departamentos en alquiler tradicional en pesos. “La mayoría de estas unidades se concentran en los barrios mencionados, donde la conectividad se mantiene gracias al acceso a líneas de tren, avenidas clave o subtes A, E y H”, expresó Mariano Lo Valvo, experto inmobiliario.
En zonas como Constitución y Barracas, la cercanía al centro no se traduce en un valor más alto. Allí, se encuentran torres antiguas y departamentos de calidad media que resultan atractivos para trabajadores formales y estudiantes.
Leandro Aberbuj, de Aberbuj Inmobiliaria, añadió que “en Balvanera, San Nicolás o San Cristóbal, los precios bajos se explican por el alto recambio, la antigüedad del parque habitacional y la amplia oferta disponible”.
La dinámica en el ámbito del alquiler
“En barrios donde la demanda no es inmediata, los inquilinos pueden negociar. Es recomendable plantear una oferta razonable y respaldarla con referencias de mercado”, explicó Lo Valvo. También sugirió que los propietarios estén abiertos a propuestas si un departamento lleva varias semanas sin alquilarse.
El perfil de los inquilinos que buscan en estas áreas es recurrente: personas solas, parejas jóvenes y estudiantes del interior. “No priorizan amenities ni cochera, pero valoran tener una unidad propia, bien ubicada y sin gastos imprevistos”, comentó Aberbuj.
La búsqueda en estos barrios responde a una demanda clara. Una porción del mercado no busca lujo ni ubicaciones premium, sino seguridad jurídica, estabilidad en el contrato y condiciones razonables.
Áreas demandadas y no tan caras
En el sur porteño, barrios como Villa Lugano, Villa Soldati y Villa Riachuelo se extienden sobre ejes como la Av. General Paz y la Av. Eva Perón. A pesar de no contar con acceso directo a la red de subtes, tienen buena conectividad a través de trenes y líneas de colectivos.
En el oeste, zonas como Mataderos y Villa Santa Rita se benefician de corredores como la Av. Directorio y la Av. Juan B. Justo. La tipología de las viviendas, edificios bajos y sin amenities, permite mantener precios contenidos.
Cómo funcionan los pactos
Desde la derogación de la Ley de Alquileres a fines de 2023, los contratos son más flexibles: plazos de doce o veinticuatro meses, ajustes por IPC o ICL cada tres o cuatro meses, y pagos por transferencia sin necesidad de garantías bancarias, aunque los propietarios siguen exigiendo ingresos comprobables.
En barrios como Villa Santa Rita o Mataderos, es común que los contratos se cierren por referencia directa, lo que reduce costos de ingreso y genera acuerdos más ágiles.
Las expensas también juegan un rol central en el atractivo de estas zonas. A diferencia de lo que ocurre en Palermo o Recoleta, donde las expensas superan los $250.000, estos barrios mantienen estructuras simples y gastos mensuales bajos.
En conclusión, el alquiler de departamentos de dos ambientes sigue siendo la opción más demandada. La calidad de vida mejora significativamente en comparación con los monoambientes, y esto es un aspecto que los inquilinos valoran cada vez más.
Las perspectivas a futuro dependerán del nivel de inflación. Se espera que los valores en barrios con menor presión inmobiliaria crezcan por debajo del 2% mensual, en línea con la inflación actual.
Fuente: La Voz Inmobiliaria
