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Los Barrios en Donde los Precios de los Departamentos Aumentaron Más que el Promedio del Mercado
Aunque los precios tuvieron una suba promedio de menos del 10%, hay algunas zonas de la ciudad de Buenos Aires con incrementos que casi duplican este aumento.
15 de mayo de 2025
11:53
6 minutos de lectura
El mercado inmobiliario vivió un despertar en el 2024, año en que los precios de publicación aumentaron un 6,8%, luego de cinco años en que los valores se mantuvieron en caída. Hoy, ese resurgimiento se consolida y algunos barrios son los principales expositores de esto, ya que, aunque en los últimos 12 meses (abril de 2024 a abril de 2025) los precios de publicación subieron en promedio un 8,5%, hay barrios de la ciudad de Buenos Aires donde esos incrementos pueden superar el 16%.
Ese es el caso de Núñez, zona en la cual los valores de publicación crecieron un 16,7% en el último año. También de Villa Ortúzar, donde el incremento interanual fue del 14,1% y de Colegiales, en el que la suba fue del 14%.
Otros de los barrios que mostraron incrementos de dos dígitos fueron:
- Agronomía: 12,56%
- Villa Devoto: 12,55%
- Villa Pueyrredón: 12,12%
- Chacarita: 11,36%
- Constitución: 11,36%
- Mataderos: 11,55%
- Lugano: 14,02%
Algunos brokers opinan que el aumento fuerte en esos barrios puede deberse a que son zonas que concentran una gran cantidad de construcciones nuevas. De esta forma, con el costo de construcción en dólares en alza, que acumula una suba del 98% desde octubre del 2023, los valores pueden haber sido empujados hacia arriba por este fenómeno.
Colegiales es uno de los barrios que ha sumado mayor cantidad de propiedades en pozo en oferta, en relación a su oferta de usados. “Determinados barrios han tenido una renovación reciente muy fuerte, entre los que están Núñez, Villa Ortúzar y Colegiales. Ahí, la cantidad de departamentos a estrenar o en obra es grande, con relación a los usados”, señala Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával Propiedades, y detalla: “La proporción de oferta en construcción, a estrenar y unidades de hasta cinco años de antigüedad en Núñez, por ejemplo, representa el 64,1% del total ofrecido en ese barrio, en Colegiales el 51,6% y en Villa Ortúzar el 50,5%, mientras que en el total general de la Ciudad, el porcentaje para esas categorías no supera el 39%. Esto muestra un peso más fuerte de esos productos en esas zonas y, sumado al incremento del costo de construcción que hemos vivido en estos meses, ha acelerado mucho más la suba de precios promedio en esos barrios.
Más allá de las diferencias en los incrementos de los valores de cada barrio, un dato clave en el análisis de los precios de CABA es la ventana de oportunidad. Es que, aunque entre 2019 y 2023 los valores de publicación bajaron un 24%, en ese mismo periodo, “los precios de cierre disminuyeron un 50% en términos reales”, comparte Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, y agrega: “Esto muestra que todavía hay mucho margen por aumentar, ya que siguen a niveles del 2006, algo que habla, además, de lo atractivo que continúan siendo los valores”.
Además, si se mira la oferta de propiedades, “en 2022 había 165.000 unidades en venta en CABA; hoy son poco más de 100.000″.
La aparición del crédito hipotecario en abril del 2024 despertó el avispero de la demanda. Los números de operaciones de compraventa indicaron que en el primer trimestre de 2025 se registraron casi 3000 compras con hipoteca en la ciudad de Buenos Aires, cuando el año pasado no habían llegado a 250. “Hoy hay inmuebles que se reservan en dos días y también tenés tres o cuatro personas interesadas en comprar la misma propiedad. Eso no se veía antes”, reveló Ariel Champanier, CEO del grupo Remax Premium Argentina.
Los dueños no son ajenos a esta realidad y, dado que son conscientes de la mayor actividad por parte de la demanda, hoy no están muy dispuestos a regatear el precio de su propiedad. De hecho, el rango de contraoferta se ubicó en un promedio de 4,18% en febrero.
Se ha instalado nuevamente la conversación sobre el mercado inmobiliario entre la gente. La posibilidad de comprar una vivienda volvió al radar de muchas personas, concluye Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay. Agrega que hay factores clave que comenzaron a alinearse, como una mayor estabilidad macroeconómica -sin tener en cuenta la volatilidad del mercado de los últimos días- que genera previsibilidad y confianza, algo fundamental para que los compradores se animen a tomar decisiones.
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