Los cambios en la forma de construir que llegan al real estate y el desafío del crédito hipotecario
En el encuentro de La Nación, Issel Kiperszmid (DYPSA), Daniel Mintzer (G&D Developers), Jeremías González Toledo (Inarch) y Lucas Salvatore (IDERO) compartieron su diagnóstico del mercado y las claves a futuro.
*16 de julio de 2025*
*16:53*
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En la décima edición del Real Estate Summit organizado por La Nación, cuatro desarrolladores referentes del sector inmobiliario argentino expusieron su diagnóstico sobre el mercado y los caminos posibles para enfrentar el histórico déficit habitacional. El panel, moderado por la periodista de La Nación Carla Quiroga, incluyó a Issel Kiperszmid (CEO de DYPSA Group y fundador y vicepresidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos), Daniel Mintzer (director de G&D Developers), Jeremías González Toledo (director Comercial de Inarch) y Lucas Salvatore (director de IDERO, Real Steel y Grupo Salvatore).
Una macro ordenada: solo el punto de partida
Los especialistas comenzaron analizando el momento que atraviesa el país y cómo una macroeconomía más estable habilita la posibilidad de proyectar a futuro y llevar cierta previsibilidad al sector. Aunque resulta una condición necesaria para reactivar la industria, crecer y reducir el déficit habitacional, está lejos de ser suficiente por sí sola.
“Uno de mis hijos se está incorporando a la empresa, y yo siempre cuento que cuando tenía la edad de él y apenas empezaba en esta actividad tuve la sorpresa del Rodrigazo. A partir de ahí me preguntan: ‘¿Vos qué sos, developer?’ Y yo les respondo que no, que soy crisólogo, me dedico a superar crisis”, compartió entre risas Issel Kiperszmid, CEO de DYPSA Group, al explicar cómo las crisis marcan el pulso del negocio.
En la misma línea, Lucas Salvatore, director de IDERO y Real Steel, apuntó: “A medida que se normaliza la economía se normaliza el país. Si te regalan energía nadie aísla las paredes, porque es más barato no hacerlo. Si la única manera de financiar un proyecto inmobiliario era en fideicomiso al costo a cinco años, nadie va a construir rápido, construyen lento. Una es la consecuencia de la otra”.
Consultado sobre qué condiciones deben darse para revertir el histórico déficit de tres millones de hogares, Kiperszmid fue claro: “Va a ser un proceso relativamente largo porque son muchas variables las que se tienen que alinear. En principio sin lugar a dudas la macro, una condición necesaria pero no suficiente. Además, para un sector que tiene capacidad de repago, la otra condición es que haya crédito a tasas relativamente lógicas, y para eso tiene que haber un mercado de capitales donde los bancos puedan financiarse, y que hoy no está”.
En esa línea, Daniel Mintzer, director de G&D Developers, sostuvo: “Las tasas de crédito están un poco altas, pero se da porque hay poco crédito. Hay poca masa de plata prestable. Hay mucha más demanda de gente que quiere tomar crédito que de gente que pueda poner plata para que éste se genere. Es cuestión de generar confianza”.
A pesar del contexto restrictivo, Mintzer percibe señales de mejora: “El año pasado la gente no podía comprar con lo que ganaba, compraba con lo que ya tenía. En cambio, hoy compra con lo que ya tiene y un poco con lo que gana (en algunos segmentos)”. Y agregó: “Todavía nos falta un montón, pero por lo menos que haya algo de crédito y que los valores en dólares sean un poco más altos en lo que gana la gente genera que seamos un poco más accesibles. Podemos ver el vaso de dos modos: o lo que falta —que es mucho siempre— o lo que ya se hizo”.
Sobre la posibilidad de habilitar créditos en dólares, en línea con recientes declaraciones del ministro de Economía Luis Caputo, Kiperszmid fue categórico: “Es necesario un mercado de crédito en dólares, absolutamente”. Mintzer aportó una visión más matizada: “En mi opinión el mercado con crédito en dólares no es lo mejor, pero es mucho mejor si es que hay gente que va a poner dólares para recibir dólares a cierta tasa (que con el peso no se logra). En tanto y en cuanto el dólar y el peso se muevan distinto y la gente gane en pesos, es mejor dar crédito en la moneda local, pero es mucho mejor que haya crédito en dólares a que directamente no haya crédito en absoluto”.
Además, Kiperszmid propuso tres medidas que considera clave para destrabar la dinámica del sector: “Primero de todo debe disponer de las acciones que tiene el FGS (Fondo de Garantía de Sustentabilidad), vender esas acciones que no le rinden nada y aplicarlas a un fondo que le permita a los bancos descargar las hipotecas. La segunda condición es bajar los impuestos al sector —hoy según el modelo de construcción la carga impositiva es de entre un 46% y 52%, si sumás toda la cadena de impuesto, es decir que si el costo de construcción de una propiedad son US$1500, unos US$750 son impuestos—. La tercera condición requerida para que esto pueda ocurrir es ayudarnos a que los desarrolladores podamos ser más dinámicos en la construcción, lo que depende del Estado es todo el tema de las aprobaciones, la injerencia, todo lo que no es fiscal pero también pesa muchísimo”.
Cómo innovar
“Entré a Canning a caballo”, recordó Kiperszmid sobre el momento en que descubrió el barrio y decidió apostar por su desarrollo. “En ese momento estaba comenzando la Panamericana —de Autopistas del Sol—, entonces empezaron a haber muchos proyectos en la zona del eje Panamericana. Nosotros estábamos en Puerto Madero, dije ‘llegué tarde acá’, entonces agarré un mapa del Gran Buenos Aires y pensé dónde podía encontrar una zona verde no construida que tenga acceso futuro, que sea relativamente equidistante del centro respecto de lo que era Panamericana y fuimos a mirar”. Así, desembarcó en un emprendimiento de 242 casas que estructuraron junto a otro grupo. “Después hicimos uno de 306 casas y pusimos un colegio, lo que cambió la dinámica”, resumió.
Entre las decisiones estratégicas que pueden definir un modelo de negocio, Mintzer destacó que su compañía apunta a un segmento poco atendido: “Pensamos que el sector que compra un departamento entre US$50.000 y US$100.000 está muy desatendido y pensamos que es una oportunidad de mercado importante”. A modo de ejemplo, citó el proyecto Moca 2: “Estamos terminando el proyecto en lo que era la fábrica de Bagley, que era el estacionamiento de la policía en frente de la autopista en Barracas. Arrancamos vendiendo ahí el metro cuadrado en US$1500 y hoy estamos en US$2300—US$2400 y subiendo”.
Sobre su elección de intervenir zonas no tradicionales, el director de G&D Developers explicó: “Somos una compañía que no apuesta solo al location (ubicación) sino a generar un entorno. Queremos generar un lugar donde nadie piense que ahí pueda haber un edificio y compramos con metro, con canje, con lo que sea, y generás algo notable para la ciudad”.
Desde IDERO y Real Steel, Lucas Salvatore ofreció una visión alineada: “Nosotros construimos integrando industria y arquitectura, que es nuestro foco, y eso tiene sentido en un país más normal. A medida que pensamos que va a estar la plata para construir, ya sea por créditos o por lo que sea, construir de manera más eficiente y más rápido es inobjetable, se hace en cualquier parte del mundo”.
“Hoy en nuestra planta de Moreno logramos construir como se hace en varias partes del mundo, que es en una línea de montaje donde por una puerta entra la materia prima y 200 metros después sale la casa terminada. Esa vivienda construida en línea está —en igualdad de condiciones en terminaciones y demás— unos US$1500 la tradicional contra unos US$1000 modular, una diferencia muy importante comparando calidades similares”.
El foco actual de la compañía está en Añelo, corazón productivo de Vaca Muerta. “Hicimos ahí cuatro edificios y estamos en este momento fabricando y construyendo dos más. Los últimos los fabricamos 100% en Moreno. El último, por ejemplo, que se llama Añelo Central, donde solo somos constructora, lo montamos en 28 días corridos y fue el primer edificio modular de seis pisos en la Argentina”.
Profundizando en la rentabilidad de ese esquema, agregó: “En Añelo estamos entre un 12% y 15% de renta por inversión de pozo (lo que compró el departamento a lo que le da la
