Los departamentos que los compradores dejaron de buscar de un día para el otro
El cambio de ciclo y la vuelta del crédito reordenaron el mercado inmobiliario y los departamentos que eran los más buscados ahora suben su stock: ¿cuáles son y por qué?
* 13 de mayo de 2025
* 16:59
El crédito hipotecario volvió a poner en carrera a los consumidores finales que buscan su casa propia. El 2024 fue un año de quiebre para el mercado inmobiliario: el regreso del crédito hipotecario volvió a activar la búsqueda de vivienda propia. Esta demanda, que por casi cinco años no pudo participar en las operaciones por la falta de financiamiento, se volcó con fuerza a propiedades de mayor tamaño. Mientras tanto, los departamentos más chicos perdieron su estrellato.
Para poner un poco en contexto, la vuelta de los préstamos UVA, de la mano de -hasta el momento- 24 bancos, cambió la dinámica del mercado: reflejó un incremento en la demanda y en las transacciones.
De acuerdo a datos precisos: los precios del metro cuadrado promedio en el mercado residencial usado aumentaron un 11,7% en 2024, aunque aún siguen 36% por debajo en términos reales frente a los valores de 2019, de acuerdo al último Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), que analiza operaciones desde 2019.
La tipología que perdió fuerza: más oferta, menos demanda
En este nuevo escenario, los monoambientes -que están históricamente ligados a inversiones- quedaron rezagados. Tuvieron sus años de estrellato cuando fue el boom de los alquileres temporarios y era la tipología ideal para comprar, equipar y alquilar en dólares. Pero durante el 2024 representaron apenas el 11% de las operaciones de compraventa, mientras que en el 2023 fue del 13%, muy por debajo de los tres ambientes (30%), dos ambientes (25%) y hasta los cuatro ambientes (22%).
“Los monoambientes pierden protagonismo con el crédito hipotecario”, resalta Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima.
“El año pasado, la reactivación del mercado fue impulsada por la búsqueda de vivienda propia, no por inversores. Y el crédito fue el gran motor de ese cambio. Pero ese crédito no se volcó a los monoambientes”, explica Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria. “El que compra para vivir no busca un solo ambiente, excepto que viva solo y quiera eso”.
Hoy los compradores apuestan a unidades más grandes, mientras los monoambientes empiezan a perder fuerza. Un dato clave que comparte la especialista es que en 2024 no pudieron registrar desde el ROI ninguna operación con préstamo bancario para la compra de departamentos de un ambiente.
“Ese formato está hecho para el inversor”, remarca Balayán. “Es funcional al desarrollador porque le cierra mejor el número por metro cuadrado. Por eso se construyen muchos, aunque no se vendan tanto. De hecho, hoy creo que hay una sobreoferta de esta tipología”.
Esto se debe a que, mientras los dos y tres ambientes rotan con fluidez, el stock de monoambientes se acumula. En 2023 representaban el 18% de la oferta total. Hoy, esa cifra trepó al 20%, pero en ventas nunca superan el 12%. “Se siguen acumulando porque cuesta más venderlos y a la vez se siguen construyendo más, mientras que los de dos y tres ambientes se venden más rápido y en mayor medida”, explica la especialista.
¿Y el usuario final?
Por el contrario, el que accede al crédito y busca vivienda propia prioriza comodidad, ambientes separados y mayor tamaño. El ROI muestra que los inmuebles de menor ticket, como es el caso de los monoambientes, tienden a tener menos margen para negociar. El promedio de regateo en 2024 fue del 5,7%.
En promedio, los monoambientes vendidos tienen 35 m² totales; los dos ambientes, 48 m²; los tres, 85 m²; y los cuatro ambientes, 134 m², (incluyendo superficies descubiertas).
Por su parte, Jonathan Balbis, responsable de desarrollos de Spazios, aporta otra mirada sobre el rol del monoambiente en pozo en el mercado actual, apuntada al consumidor final: “Muchas veces, el usuario final elige esta tipología porque es a lo que puede acceder”, y agrega: “Esa unidad funciona como una especie de puente para poder comprar una propiedad más grande el día de mañana”.
“La mayoría no elegiría vivir en un monoambiente, sino en una unidad que responda a sus necesidades familiares, pero lo usan como primer paso para tener algo propio”, dice.
Para conocer las mejores opciones que se adaptan a tus necesidades, ingresá en la Calculadora de Créditos Hipotecarios de LA NACION que te permitirá saber en qué bancos calificás y cuáles son las condiciones en cada uno, según tus requisitos.
Fuente: Candela Contreras
