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SITUACIÓN INÉDITA EN EL SECTOR POR ALZA DE COSTOS PARA EDIFICAR: ¿CONVIENE COMPRAR A ESTRENAR O EN POZO?
Por primera vez, el valor promedio de las unidades en construcción supera el de los departamentos terminados. Expertos del Real Estate y de la construcción analizan una distorsión histórica y brindan las claves para una decisión acertada.
El mercado inmobiliario atraviesa una distorsión histórica. Por primera vez, los valores promedio de los departamentos en pozo superan en muchos casos a los de unidades ya terminadas en más de 20 barrios de la ciudad de Buenos Aires. En un contexto de inflación alta, costos de construcción en alza y dólar estancado, varios desarrolladores ajustaron los precios de manera anticipada, mientras que los valores de las unidades a estrenar permanecen estables o rezagados.
Esta situación responde a que muchas de esas viviendas listas para habitar se construyeron entre 2022 y 2024 bajo condiciones distintas, con costos por metro cuadrado que oscilaban entre USD 700 y USD 1.000. Hoy, ese mismo costo no baja de USD 1.500 por m2, lo que genera una ventaja de precio relativa para el comprador final.
Santiago Magnin, de Deinmobiliarios y experto en Real Estate, planteó una cuestión central: “Es un grave error comparar un departamento a estrenar con uno en pozo como si fueran lo mismo. Cuando compras a estrenar, adquieres una propiedad; cuando entras en pozo, compras la promesa de una. El que asume ese riesgo debería recibir una compensación”.
Para el especialista, ingresar en un proyecto en pozo se asemeja más a ser accionista de una obra que a ser comprador de un inmueble. “El riesgo es muy alto, depende del desarrollador, del barrio y del contexto macroeconómico argentino. Si no hay una ventaja económica clara, carece de sentido”, explicó.
Magnin resaltó que por primera vez se publican precios promedio más altos para los pozos que para los departamentos terminados. “Históricamente, comprar en pozo ofrecía un descuento del 20% respecto al valor a estrenar. Hoy esa relación se invirtió. Vemos casos en Palermo, Recoleta o Belgrano donde los departamentos en obra se publican por encima de los ya terminados”, dijo.
COMPARATIVAS Y CONVENIENCIAS
Según Zonaprop, por ejemplo, en Palermo el valor promedio del metro cuadrado en pozo es de USD 4.000, mientras que en unidades a estrenar ronda los USD 3.800.
En Recoleta, los precios están en USD 3.650/m2 y USD 3.450/m2 respectivamente. En Belgrano, la relación es de USD 3.650/m2 en pozo contra USD 3.500/m2 en unidades terminadas.
MÁS OPINIONES
Sofía D’Odorico, gerenta de ventas de la inmobiliaria Carlos D’Odorico, coincidió en que hoy conviene optar por departamentos a estrenar. “El motivo es simple: en la compra en pozo, el precio no es cerrado. El valor final probablemente termine siendo más alto de lo que se especulaba. En cambio, quien accede a una unidad a estrenar tiene certeza y puede disponer de la propiedad desde el primer día”.
Para D’Odorico, el principal riesgo en el pozo es el ajuste de las cuotas por inflación y el desfasaje entre los costos y la evolución del tipo de cambio. “Se vieron casos de personas que terminaron pagando el doble de lo proyectado originalmente. Además, hay que sumar gastos que aparecen al momento de escriturar: impuesto de sellos completo para el comprador, fondo de reserva y alhajamiento, entre otros”, detalló.
La ejecutiva remarcó que, si bien el pozo permite pagar en cuotas y hacer ciertas modificaciones, también conlleva el riesgo de demoras. “Las obras suelen entregarse meses después de lo previsto. En cambio, quien compra a estrenar accede de inmediato”.
Desde la desarrolladora Spazios, Nicolás Pulliti, director comercial de la compañía, explicó que la elección entre una propiedad terminada o en pozo depende del perfil del comprador. “El pozo permite ingresar con valores más bajos y pagar en cuotas. Pero el que accede a una unidad terminada necesita disponer de todo el dinero al momento de la compra”.
Pulliti diferenció el comportamiento según el objetivo de la inversión. “Para un inversor, entrar en pozo representa una ganancia desde el primer día. Si el mercado baja, ganará menos, pero sigue teniendo un bien que se revalorizó. En cambio, un departamento terminado depende del ciclo del mercado para apreciarse.”
COSTOS OCULTOS
Consultado sobre los costos ocultos, Pulliti señaló que las unidades a estrenar suelen tener comisiones de inmobiliaria y gastos de escritura más elevados. En el pozo, en cambio, muchos de esos costos se diluyen o se pagan en etapas. Añadió que, al momento de tomar posesión de una unidad con amenities, se abona un 1,5% por concepto de alhajamiento, un fondo destinado a equipar espacios comunes.
Respecto al precio, Pulliti precisó que en la preventa inicial de un pozo, antes del inicio de obra, el valor puede ser entre 30% y 35% inferior al final. Una vez que comienza la construcción, ese descuento cae al 15% o 25%. Sin embargo, reconoció que hoy esas diferencias se achicaron, y en algunos casos incluso se revirtieron.
Sobre los riesgos, Magnin insistió en que el problema central es la incertidumbre. “No sabes cuánto vas a terminar pagando. Depende de variables como inflación, Índice CAC (Cámara Argentina de la Construcción), tipo de cambio y poder adquisitivo. Es una apuesta, que puede salir bien o muy mal”, alertó.
EN POZO, POR QUÉ MANTIENE SU ATRACTIVO
Pese a esas advertencias, Pulliti destacó que el pozo sigue siendo atractivo para quienes no tienen la totalidad del capital y buscan ingresar al mercado de forma escalonada. En cambio, la unidad terminada es la opción preferida para quienes necesitan habitar de inmediato o priorizan la certeza de un precio fijo.
En términos generales, los tres especialistas coincidieron en que hoy las diferencias de precio entre pozo y a estrenar se redujeron al mínimo, y que en algunos barrios directamente se invirtió la relación histórica.
VALORES
Zonas donde hoy es más barato comprar a estrenar que en pozo, según Zonaprop, siempre por m2 promedio:
- Mataderos: a estrenar USD 2.183 / en pozo USD 2.305.
- Monserrat: a estrenar USD 3.169 / en pozo USD 3.424.
- Monte Castro: a estrenar USD 2.152 / en pozo USD 2.416.
- Núñez: a estrenar USD 3.419 / en pozo USD 4.046.
- Palermo: a estrenar USD 3.833 / en pozo USD 3.999.
- Parque Chacabuco: a estrenar USD 2.461 / en pozo USD 2.391.
- Parque Chas: a estrenar USD 2.386 / en pozo USD 2.416.
- Parque Patricios: a estrenar USD 2.182 / en pozo USD 2.677.
- Puerto Madero: a estrenar USD 6.902 / en pozo USD 6.944.
