Una torre de 32 pisos frente al mar abre la polémica en Mar del Plata
La Torre Malecón Alem ocuparía una manzana del barrio Stella Maris, en el área de Playa Varese. Una medida cautelar frenó su aprobación dado que se encuentra en una zona residencial de baja densidad.
Una torre de 32 pisos frente al mar abre la polémica en Mar del Plata. El edificio de viviendas busca emplazarse en la manzana A89, delimitada por las calles Alem, Falucho, Aristóbulo del Valle y Gascón. Estará a 200 metros de la costa, muy cerca de Playa Varese y de Playa Chica.
En diagonal a ese terreno se levantan, hacia el este, el conjunto Mirador Cabo Corrientes de Débora Di Veroli; y hacia el oeste, Unkanny Residences, otra torre firmada por Carlos Ott. También a pocas cuadras, hacia el sur, aparecen las torres Maral diseñadas por César Pelli.
El polígono donde se ubicaría Malecón Alem contiene el Chalet de Maria Frers de Mahn (MFM), una vivienda de 1927, que posee declaratoria de interés patrimonial. El proyecto contempla la puesta en valor de la vivienda mediante su preservación, refuncionalización y apertura al uso público con destino gastronómico-cultural, integrando también su jardín como espacio accesible para la comunidad.
Además, otorga tutela patrimonial a otros dos chalets de valor arquitectónico y urbano, reconocidos por su calidad edilicia y su aporte al paisaje urbano. Este conjunto fue diseñado en 1938 por el ingeniero Alula Baldassarini. Aunque se considera de valor patrimonial, no posee declaratoria.
La pisada de Malecón Alem ocupará 6576 m2 de los 7500 m2 totales del terreno y se integra al entorno gracias al diseño de los bajos del edificio, de veredas ensanchadas y accesibilidad a sectores internos del jardín y las casas que integran el patrimonio. De este modo, se genera mayor permeabilidad física y visual en todo el perímetro, como así también una plaza de acceso al Chalet de MFM.
“Es rescatar y entender la lógica urbana”, afirman los arquitectos, defendiendo la decisión de optar por una sola torre (en lugar de dos o tres) para evitar una mayor saturación del suelo.
La presentación del proyecto, que fue aprobada por el Concejo Deliberante de Mar del Plata a fines de septiembre de 2024, generó una fuerte polémica con asociaciones civiles marplatenses. Cuestionando el otorgamiento de una excepción al código e índices especiales a partir de la propuesta de preservación del Chalet MFM, los vecinos fueron a la justicia y el 23 de mayo pasado se hizo lugar a una medida cautelar que puso en suspenso la aprobación del proyecto.
Es necesario señalar que la torre Malecón Alem se encuentra en un área R7, residencial de baja densidad, que permite construir hasta 7 m de altura. Sin embargo, en el estudio aseguran que no se trata de una excepción.
“El Código de Ordenamiento Territorial (COT) y el Código de Preservación Patrimonial (Ordenanza 10.075 y sus modificatorias) son normas de la misma jerarquía, que se integran en el marco del ordenamiento vigente. Mientras el COT establece los parámetros generales de ocupación del suelo, el CPP regula específicamente aquellas situaciones en que intervienen bienes catalogados o de valor patrimonial, habilitando indicadores urbanísticos especiales como herramienta para incentivar su preservación y puesta en valor”, sostienen.
Según Mariani-Pérez Maraviglia-Cañadas, “para la aprobación del proyecto se ha aplicado el régimen del CPP, en función de que el conjunto parcelario incluye un inmueble declarado de interés patrimonial y otros dos con valores reconocidos por su calidad arquitectónica y urbana. La autorización fue concedida bajo las más altas exigencias de tutela ambiental y preservación arquitectónica, sujeta a la obtención previa de la Declaración de Impacto Ambiental.”
En cuanto a la factibilidad de la infraestructura de servicios, reconocen que es un tema sensible para los vecinos, pero recuerdan que “las repotenciaciones y obras complementarias que se solicitan (eléctricas, sanitarias, gas, y otras) están a cargo de los emprendimientos, y terminan resolviendo déficit de las áreas.” Aseguran también que se hizo el estudio de cono de sombras reglamentario y que las mismas “quedan contenidas por los edificios preexistentes y en ningún momento del año arrojan sombra sobre la bahía Varese y su playa”.
Ante las críticas, afirman que cuando el estudio piensa y desarrolla un proyecto opera atendiendo la dimensión cultural de la ciudad. “Ningún proyecto opera sobre mínimos. Los arquitectos desarrollamos ideas -y con ellas la ciudad- a partir de los máximos, el agotamiento de las opciones surgidas de una condición urbana, paisajística, normativa y económica”.
La falta de un plan estratégico que organice el crecimiento de la ciudad preservando su armonía urbana y sus valores ambientales y patrimoniales pone de relieve la desconsideración de un tema por demás relevante que debería ser atendido con mayor atención.
La ausencia o falta de sometimiento a un plan de estas características habilitan el camino de permisos de construcción por vía de excepciones.
Muchos ejemplos nos conducen a la alarma que pretenden dar estas líneas. Ahora es el turno de la manzana 89 A, donde se encuentra el chalet María Frers de Mahn, también conocido como La Robla, donde se pretende construir una torre de 136 metros de altura.
Hay quienes tardan varios años en obtener un permiso para alteraciones mínimas del código. Sin embargo, el caso La Robla tardó apenas un mes en resolverse.
La opinión del decano de la Facultad de Arquitectura de Mar del Plata sobre la Torre Malecón destaca que se otorgan indicadores urbanos incrementados desproporcionadamente.
Francisco Olivo, decano de la Facultad de Arquitectura de la UNMDP, reflexiona que “la ciudad tiene un plan estratégico que no implementa”. Si estuviera claro en términos de planificación estratégica cómo desarrollar la ciudad, entonces resultaría mucho más simple ordenar la geometría urbana, otorgar indicadores básicos especiales y definir criterios de intervención y preservación del patrimonio arquitectónico.
Prueba de ello es la medida cautelar dictada por el juez Simón Isaach que ordena la suspensión de los efectos de la Ordenanza 26.448, prohibiendo la aprobación de los planos, no otorgando permisos y no permitiendo la iniciación de las obras, argumentando que las concesiones son “irrazonables” “ilegales” e “inconstitucionales”.
Fuente: Graciela Baduel
