Zona Norte: La Radiografía de un Mercado en Transformación que Siempre Responde Bien
Brokers referentes del sector inmobiliario en Zona Norte analizaron la actualidad de ese corredor, los lugares que toman impulso y el presente del mercado.
17 de julio de 2025, 12:38
Para LA NACION – Silvina Vitale
En la décima edición del Summit de Real Estate organizado por LA NACION, uno de los paneles dedicados al mercado residencial se focalizó en la zona norte del Gran Buenos Aires. Tres referentes que conocen el corredor a la perfección y tienen apellidos con peso propio participaron: Fabián Narvaez, presidente de la inmobiliaria y desarrolladora Narvaez; Santiago Mieres, director de Mieres Propiedades; y Maximiliano D´Aria, director de D´Aria Propiedades. Con ellos se hizo un análisis de la oferta, la demanda, los precios, las avenidas y las microzonas en el submercado de zona norte, además de opinar sobre la actualidad del sector.
¿Hay un cambio de ciclo?
Esta pregunta fue el disparador de la charla sobre lo cual Mieres opinó que “hemos tenido un muy buen 2024 y este comienzo del 2025 sigue bien”. “Como en todos lados, cada zona dentro del mercado inmobiliario tiene dinámicas distintas. Nosotros, que estamos más en la diaria del corredor norte, hemos ido notando cambios en la dinámica, en las necesidades, en la oferta y la demanda, en la comercialización en general”.
Real Estate: Precios y el Submercado de Zona Norte
Respecto a quién compra inmuebles nuevos o usados en este momento, Narvaez afirmó que actualmente está comprando más el consumidor final que el inversor. Al hablar de quien compra para alquilar, D´Aria explicó que “a diferencia del resto del mundo, tradicionalmente acá no se hacía una inversión inmobiliaria por la rentabilidad, sino por el resguardo de valor. Aunque es verdad que hoy una compra inmobiliaria te rinde lo que antes no te rendía, porque ha llegado a estar por debajo del 1% de rentabilidad y hoy se ubica entre el 5% o 6%”. Asimismo, aseguró que la cantidad de inversiones para alquiler en CABA supera ampliamente a zona norte.
Narvaez amplió que “en el mercado actual el vendedor está mucho más firme con un precio razonable y no da lugar al regateo”. Por eso, el margen de negociación en una propiedad usada o nueva es de 5% o incluso cero. Hay casos en los que se realiza la operación sin bajar el precio, lo cual acelera el ritmo de la toma de decisión, porque no hay margen para bajar y el consumidor no quiere perder el inmueble y concreta.
Propiedades Nuevas, Usadas, en Pozo y Lotes
El mercado inmobiliario sorprende también a los brokers con datos que no habían experimentado antes. “Estamos viviendo algo que no ocurrió en los últimos 70 años: que el precio de un departamento nuevo esté un 5% o hasta 10% por debajo de uno de pozo. Y que el nuevo esté casi empatado con el usado, cuando siempre la diferencia fue de un 20%”, dijo Narvaez. Agregó que “hoy el desarrollador no puede vender por debajo de su costo, ni tampoco a la par, entonces estamos viendo obras que bajan su ritmo, frenan o venden menos”.
“Hoy la venta de lotes está detenida o acotada y es consecuencia lamentablemente de un costo de construcción alto”, afirmó Narvaez. Mieres detalló que esa alza en el costo de construcción dio lugar a una nueva vedette dentro del rubro inmobiliario durante 2024 y 2025: el mercado de usados. “En zona norte se puede conseguir un usado a los valores similares de un producto del mismo tipo en pozo”.
El Renacer de la Avenida Maipú
El corredor de la avenida Maipú también formó parte de la charla entre los brokers. “Hace más o menos 10 años, uno cuando iba a comprar un inmueble a Maipú, no se encontraba con obra nueva”, sostuvo D´Aria. Sin embargo, esto cambió gracias a la llegada del metrobús, lo cual generó nuevos desarrollos, más modernos, nuevos zócalos comerciales y servicios. El corredor Maipú hoy está distinto, con mucha demanda, y los propios desarrolladores lo miran con mejores ojos.
Narváez agregó que “en Libertador escasea la tierra disponible y, además, en la Avenida Maipú la normativa permite una mayor posibilidad de altura. Esto determina un mayor emprendimiento y una ventaja económica para el desarrollador”.
Sobre el acceso al crédito hipotecario, Mieres indicó que el corredor Maipú y las zonas urbanas ya establecidas de Vicente López, Olivos, La Lucila, Martínez, Acasusso, San Isidro, fueron los sectores donde más traccionó el crédito. Sin embargo, el crédito hipotecario está en una etapa de enfriamiento, con mayores plazos, tasas más altas y menos dinero otorgado.
El Comportamiento de Zona Norte
Los tres expositores coinciden en que en zona norte se maneja una cierta estabilidad. No hay zonas en recuperación o en retracción, aunque pueden aparecer algunos nichos, pero son pocos. Narvaez señaló que “zona norte siempre responde, a veces en más o menos tiempo, según el momento económico”.
Sin embargo, que haya estabilidad no significa homogeneidad. “Todo lo que es Vicente López, San Isidro, Lomas de San Isidro, tiene una dinámica distinta a lo que puede ser el área de Tigre y Nordelta”, explicó Mieres. En el corredor urbano, de General Paz a San Fernando, hay una falta de stock histórica, mientras que en Nordelta y Tigre hay mucha oferta y poca demanda.
D´Aria destacó que “ha aumentado la demanda de propiedades hasta los US$600.000 a US$800.000, con precios que subieron en un 8% al 10%”. Es una demanda que estaba dormida y que reapareció en el corredor de zona norte.
Boom de Locales
Tanto en Maipú como en Libertador, se evidencia un crecimiento importante en la demanda de locales comerciales. “Ha crecido mucho la demanda de locales para alquilar y también para comprar por rentabilidad, porque se puede obtener una renta más alta a diferencia de la vivienda”. En este caso, sí hay un inversor que busca comprar para obtener rentabilidad del 7% u 8%.
Maipú ha evolucionado de ser una avenida de gomerías a albergar comercios de importaciones, gastronomía, decoración y servicios. “Han gustado mucho los nuevos desarrollos sobre esta avenida y, cuando la estética y el tipo de producto residencial es validado, toda la parte comercial empieza a adecuarse a lo mismo”, concluyó Mieres.
¿Dónde Construir?
Finalmente, respecto a la disponibilidad de tierra para construir en zona norte, Narvaez aseguró que “en San Isidro o Vicente López se va agotando, mientras que Tigre es el municipio con más m² en etapa de obra”. Por lo tanto, hoy es un momento propicio para comprar terrenos y generar aprobaciones, que llevan mucho tiempo, porque el mercado en zona norte siempre responde y se seguirá construyendo.
Fuente: Silvina Vitale
