Construir un mercado con créditos que apunten a los inmuebles nuevos
Una de las claves del mercado es generar créditos para proyectos en pozo. En la edición del año pasado de BATEV, el eje del debate fue “La década impostergable en el mercado inmobiliario”. En una charla con ARQ, Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), asegura que “seguimos buscando esa década, pero esta vez discutiendo cómo construir un mercado sustentable de crédito para la vivienda apuntando mayormente a lo nuevo”.
“No estamos en contra de que haya crédito a lo usado, pero entendemos que el crédito a lo nuevo tiene varias razones para apoyarse”, dice. Inmediatamente las enumera: “reactiva la economía y no genera una burbuja de precios, ya que es uno de los sectores que cuando crece es el que menos dólares compromete”. Spina da un ejemplo: “el crédito para la compra de autos al crecer consume muchos dólares, con lo cual estrecha la balanza de pagos del Banco Central”.
La zona de Puerto Madero aún tiene nuevos proyectos en desarrollo. Spina destaca que “hay un problema en el aumento de los costos de la construcción, que si bien parece que la solución correcta se resuelve en un mediano plazo, mientras tanto hay un problema de desfasaje entre los precios del usado y del nuevo. El usado está barato en términos generales y muy barato comparado con la evolución del costo de la construcción”.
Ante esta situación, “se podría pensar que, en algún momento, se viene una devaluación, se corrige y sería la solución a la cual estamos acostumbrados en los últimos 20 años en Argentina”. Pero la realidad es que si vamos a una solución de largo plazo, no es por ahí. Para nosotros, la solución viene de la mano del crédito para que pueda penetrar en todos los estratos.
Créditos para proyectos en pozo
El titular de AEV aclara que hay crédito intermedio que cubre la oferta. Pero la apuesta es al crédito a la demanda: “para que una persona que quiera comprarse un departamento en pozo pueda hacerlo con crédito”.
Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), menciona las expectativas con el decreto que establece las hipotecas divisibles: “Formamos parte de la redacción de ese decreto. Ahora está en proceso de reglamentación. Pero por más que esté reglamentado, si los bancos no quieren y no entienden que les conviene dar crédito, seguimos teniendo un problema”.
“La clave es trabajar en forma conjunta y pasar de financiar stock a financiar flujo”. Es decir, usar como respaldo los ingresos futuros de las familias y no limitarse a los escasos depósitos preexistentes en el sistema. Este cambio de paradigma permitiría multiplicar el volumen de créditos disponibles, generar actividad económica inmediata, crear empleo de calidad en más de 100 rubros vinculados a la construcción, evitar burbujas especulativas y blanquear bienes y trabajadores.
“Es una tarea pendiente que implica salir de la zona de confort”, porque no es el mecanismo con el que trabajan en forma habitual. Todos tenemos que salir de la zona de confort para colaborar para una mejor accesibilidad a la vivienda.
Situación del mercado
“Con los altos costos, muchos desarrolladores que pueden frenar o ralentizar las obras lo están haciendo”. En algunos casos en on y en otros, en off. En realidad, hacen lo que pueden, porque al fin y al cabo, hoy avanzar con las obras implica gastar muchos dólares que son de bajo poder adquisitivo. Cuesta muy caro construir y contra una realidad de precios que no en todas las zonas se convalida.
“El sector es uno de los más golpeados, en construcción estamos un 28 % abajo”. A favor, el usado viene muy bien en lo transaccional y estimo que va a seguir mejorando. El resto depende un poco de lo que va a pasar. Creo que un escalón intermedio van a ser las elecciones de medio término, pero honestamente no creo que vaya a cambiar todo y que al día siguiente de las elecciones, si le va muy bien a Milei, la inversión va a llover. Creo que va a seguir el panorama de dudas y van a ser dos años con una reactivación más de a poco, no esperaría un boom inmobiliario.
“La derogación de la ley de alquileres es cien por ciento positiva, el crédito incipiente, también”. ¿Eso reactiva la construcción? No, pero obviamente es algo saludable y necesario, aunque no es suficiente.
Zonas con mayor demanda
Los preferidos son los que pueden convalidar precios más altos. Los usados subieron más rápido y como toda suba, siempre es un promedio. Hay lugares como los corredores oeste o sur de la Ciudad de Buenos Aires que no subieron. En cambio, en el corredor norte, en Núñez y el Bajo Belgrano sí hubo alzas.
“Entre un 10 y el 15 % se ubica esa suba en el usado, comparando con el año pasado”. Y todavía tiene que seguir subiendo.
Una de las zonas que registró suba en los precios es el Bajo Belgrano. Además, Spina menciona un fenómeno que se está registrando, que es la vuelta a la ciudad. “La pandemia convalidó la migración al área suburbana y ahora, con autopistas colapsadas y obras de infraestructura demoradas, están volviendo a la ciudad, aunque no en forma permanente”, asegura el directivo de AEV.
“En realidad, la gente trata de concentrar su trabajo en el centro porteño dos o tres días a la semana y el resto vuelve a la casa. Hoy, la segunda vivienda es el departamento en la ciudad”, dice el directivo.
BATEV busca hablar de estos temas y generar un ámbito propicio para construir conocimiento: “Tendremos un panel de crédito dirigido a lo nuevo para reactivar la construcción y la economía”. Contaremos con la mirada de distintos sectores como representantes de la UIA y de la Cámara de Comercio, entre otros.
Fuente: Liliana Carbello
